Con el panorama económico general complicado y con las autoridades admitiendo que la recuperación de la actividad será más lenta de lo esperado, puede resultar sorprendente escuchar a un operador decir que su sector “está muy bien”. 

Pero eso es lo que está sucediendo con el mercado inmobiliario, que atraviesa una situación auspiciosa.

Sufrió, sí, una baja en el pico del “quedate en casa” y las restricciones establecidas por motivos sanitarios, pero desde entonces distintos operadores coinciden que hubo un crecimiento sostenido.

Así lo resumió Ricardo Frechou, CEO del portal inmobiliario Infocasas, en diálogo con En Perspectiva:

La verdad que el mercado inmobiliario tuvo una baja en los meses de marzo, abril y mayo, una baja considerable, drástica, casi 70, 80% menos de operaciones, menos de consultas, menos de visitas. Pero algo que comenzó por el período de junio, julio, y ha continuado, es el crecimiento sostenido y en algunos tipos de operaciones, algunos tipos de producto, estamos a valores superiores a época pre coronavirus.

Según los números de Infocasas, la mayor dinámica se está dando en ventas de entre 80 mil y 200 mil dólares, y también en el movimiento de alquileres, de entre aproximadamente 18 mil pesos a 35 mil.

Por el otro lado, donde el impacto se siente todavía es en operaciones de valores más altos, y especialmente en alquileres y ventas en edificios corporativos.

¿A qué se debe el repunte acelerado? Según Wilder Ananikian, director de Ananikian Negocios Inmobiliarios y presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, los motivos son dos: las medidas del gobierno y el interés de clientes argentinos.

Gobierno

Del lado del gobierno, Ananikian menciona la modificación en abril en los topes de precio que regían para la Vivienda Promovida, tanto en ventas como en arrendamientos. 

Recordemos: esa figura, antes llamada Vivienda de Interés Social, brinda exoneraciones dentro de determinadas condiciones. Hasta abril pasado, tenía un tope de precio de venta y arrendamiento establecido por decreto en 2017. Si se superaba ese precio, la exoneración sería del 40% y no del 100%. Y además, 10% de las unidades construidas debían venderse a un precio fijado por el Ministerio de Vivienda.

Operadores inmobiliarios y de la construcción reclamaban cambios en la normativa, aduciendo una pérdida de rentabilidad que había hecho caer los números de inversión en Vivienda Promovida.

A poco de asumir, en abril, el presidente Luis Lacalle Pou resolvió eliminar tanto ese tope de precio de venta como el límite para la construcción de unidades de una sola habitación dentro de un mismo edificio, que antes podían ser solo hasta el 50%. Habilitó además la construcción de monoambientes bajo la modalidad de Vivienda Promovida. 

Según Ananikian, esto impulsó la reactivación de 142 proyectos nuevos, unas 4.500 viviendas.

Frechou, de Infocasas, agregó que los cambios que la Ley de Urgente Consideración introdujo en materia de pagos en efectivo también surtieron efecto. 

Específicamente, por la habilitación de transacciones de hasta 100 mil dólares por esa vía. Frechou dijo a en Perspectiva que argentinos con dificultad para utilizar el dinero en cuentas bancarias por el llamado “cepo cambiario” que rige en su país, pero que tenían cantidades elevadas en efectivo, pudieron utilizarlo para realizar operaciones.

Llegamos así al segundo punto clave: los argentinos.

Argentinos

Viene hablándose de las “consultas” que clientes potenciales argentinos están realizando de esta orilla del río Uruguay desde que se conoció el resultado de las PASO, las elecciones primarias argentinas que anticipaban una victoria arrolladora de Alberto Fernández y un regreso del kirchnerismo.

Según Wilder Ananikian, de la Cámara Inmobiliaria, desde ese momento comenzó a reactivarse el mercado.

El presidente Lacalle Pou había anunciado durante la transición de gobierno que su plan era atraer a 100 mil argentinos, para lo que impulsó cambios que flexibilizaran la residencia fiscal.

Y todo indica que el fenómeno de consultas se acentuó a partir de la pandemia de Covid-19, por el impacto dispar que la enfermedad tuvo en los dos países y el efecto de la cuarentena extendida que se impuso en Argentina. Hay figuras de renombre que se establecieron en Uruguay en estos meses, como el actor Ricardo Darín o el empresario sojero Gustavo Grobocopatel.

En Infocasas han registrado un pico histórico de consultas de argentinos, que se corrieron de Punta del Este, refugio típico de ciudadanos del país vecino, y se inclinan ahora por Montevideo. 

De acuerdo con un estudio de ese portal inmobiliario, estos interesados tienen una edad de en torno a 60 años. A la hora de invertir, buscan propiedades en Pocitos o Punta Carretas por valores de 150 mil dólares. Los que buscan no como inversión sino para residir ellos mismos, van por barrios privados o, sí, por el principal balneario del Este.

Pero, ¿se concretan realmente estas “consultas” o se quedan en eso, en consultas? ¿Son aquellos nombres famosos indicativos de un fenómeno de mayor escala?

Según Frechou, de Infocasas, no se está concretando a tan alto nivel:

Lo que nos ha sucedido con los argentinos es que comenzaron antes que la recuperación que hablamos del mercado. Ya por mayo, junio, julio las consultas duplicaron, triplicaron, cuatriplicaron y no han parado de crecer. 

Cuando hablamos de operaciones, que es lo que termina interesando, obviamente toda esa expectativa no se ha concretado. Pero sí hay mucho movimiento de argentinos, de familias que se están viniendo a radicar. Nosotros relevamos con estudios de abogados, de escribanos, también siguen recibiendo consultas e intereses. 

Los números son de unos 35.000 argentinos que han cruzado: si comparamos con las 70, 80, 100 mil consultas que hubo en este tiempo, no se reflejaron en operaciones, pero hay una realidad: fronteras cerradas, no se pueden hacer negocios.

Por este motivo, por la dificultad señalada por los operadores para cerrar negocios a distancia, Ananikian adelantó que desde la Cámara Inmobiliaria quieren pedirle al gobierno que permita entrar al país a argentinos verdaderamente interesados en concretar negocios.

-Que habilite puntualmente a quien ya vio alguna propiedad por internet, que incluso dejó alguna seña para el arrendamiento, y quiere venir a verla, a concretar. Que pueda haber algún trámite rápido de ida y vuelta, hisopado previo, con todos los protocolos. Creo que podemos ser receptivos. Pasa que el gobierno cerró las fronteras, pero esto es diferente, es gente que quiere venir a vivir al Uruguay, no a hacer turismo.

-Eso iba a preguntar, es gente que vendría a alquilar, pero para vivir.

-Exactamente. Alquilan normalmente por un año y con futuro de compra. Eso empezó en enero, febrero, en marzo se cortó, siguieron las consultas… Hubo gente que arrendó por seis meses y recién pudo venir ahora.

Ricardo Frechou dijo a En Perspectiva que tiene esperanzas en que una futura apertura de fronteras abra la canilla para traducir esas consultas a la realidad.

Pero, mientras tanto, miles de consultas se quedan en eso.

No todo es positivo

La otra cara de la moneda es la realidad en Colonia y en Punta del Este, dos zonas que dependen más todavía de que esas consultas se concreten.

Feliciano Casero, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de ese departamento, declaró a En Perspectiva que el mercado coloniense está “muy tranquilo” y que están trabajando en el entorno del 25 o 30% de lo que estarían en condiciones normales.

Está muy quieto. Hay consultas, obviamente, del lado de los argentinos. Se está trabajando mucho con turismo interno. Pero Colonia ha sido muy golpeada por no tener frecuencia con los argentinos, que es nuestro principal inversor. Hasta que no se reabra es muy difícil que puedan venir. Entonces, está muy tranquilo todo. Hay consultas, pero no hay concreciones.

En la misma línea fue Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria Punta del Este-Maldonado. Dijo también que hay muchas consultas, pero que el mercado de alquileres en la previa a la temporada turística está por debajo de lo habitual por diferencias entre lo que piden los propietarios y lo que pretenden pagar los clientes. En esto influye la falta de extranjeros, quienes suelen pagar precios más altos.

Para paliar esa diferencia, la cámara apostó por el pago de los alquileres en cuotas: adelantó que se está trabajando con las principales tarjetas de crédito para poder alquiler en esa modalidad.

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Foto: Barrio Punta Carretas. Crédito: Wikimedia Commons.

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Estamos apenas a diez días de las elecciones presidenciales en Argentina. Aparentemente el resultado no está claro todavía. Pero lo que no deja dudas es que, gane quien gane, habrá cambios importantes en la economía en la fase post electoral.

Muchas de las cuestiones urgentes de la agenda no se han debatido abiertamente entre los candidatos, porque en el país vecino hay temor a que ciertos temas puedan asustar a los votantes. Por eso nadie habla de una eventual devaluación, por ejemplo. Pero se sabe que ciertas correcciones serán inevitables.

Para analizar qué es lo que puede pasar vamos a conversar con nuestro corresponsal en Buenos Aires, Fernando Gutiérrez…

FERNANDO GUTIÉRREZ (FG) — Es raro lo que ocurre con esos tabúes de la campaña electoral. En realidad, los argentinos no se engañan. Todos tienen claro que, por más que ciertos temas no se hayan tocado en profundidad, como el precio del dólar o la posibilidad de una gran suba tarifaria, se vienen las correcciones. Hay pruebas bien concretas. Los argentinos se cubren con sus clásicas conductas defensivas: algunos comprando dólares, otros haciendo turismo antes de que se torne demasiado caro.

Los números son contundentes. Cada mes, el Banco Central debe sacrificar unos US$ 700 millones para los ahorristas que compran en el mercado legal. Les recuerdo que hay un tope a la cifra que se puede comprar por persona.

El turismo explota. En lo que va del año, el Banco Central ya sacrificó unos US$ 6.000 millones, entre el pago de pasajes aéreos, hoteles y gastos con tarjetas de crédito que hacen los argentinos en el exterior. Es un monto un 30 % más alto que el año anterior. Y la cantidad de dólares que demanda el público ya es un 10 % de lo que recibe el banco central por exportaciones.

¿Por qué ahora este boom turístico? Porque los argentinos prevén una brusca devaluación que les impida viajar por un buen tiempo.

Abundan ejemplos en muchos otros ámbitos. Por ejemplo, los organizadores de espectáculos musicales que traen artistas extranjeros para recitales están tratando de conseguir por adelantado los billetes y pagar ya los contratos, por temor a que un "imponderable" ocurra en el medio y altere los números del negocio.

En la vereda opuesta, los que tienen dólares nunca sintieron tan pocos incentivos para venderlos. Es el caso notorio de los agroexportadores, que todos los días escuchan promesas de los candidatos a presidente en el sentido de que les darán mejores condiciones de venta para su producción: toda una invitación a mantener el producto guardado en las silobolsas.

EC — Uno diría, entonces, que hay un convencimiento general de que una devaluación es inevitable…

Es algo que no deja de impresionar, porque el discurso de todos los candidatos ha sido el de no devaluar. ¿Qué es lo que lleva a esa desconfianza?

FG — Lo que ocurre es que hay una percepción de que los problemas de fondo de la economía no se han resuelto, justamente por la campaña electoral. Pero que será ineludible una corrección. Se habla mucho sobre las “bombas” económicas que Cristina Kirchner le va a dejar a su sucesor, sea quien sea.

En definitiva, el problema es que la Argentina no tiene los dólares que necesita para hacer funcionar su economía. Y sigue siendo un país en default, es decir casi aislado del mercado de crédito. Entonces cuando tiene que pagar una deuda en vez de hacer como el resto de los países, que la cambian por deuda nueva, tiene que pagar al contado.

Esto pasó la semana pasada, cuando por el vencimiento de un bono tuvo que pagar más de US$ 5.000 millones. Y quedó con apenas US$ 27.000 millones en las reservas.

Entonces no hace falta ser un economista avezado para ver cómo viene la situación. Por un lado, los que tienen dólares no los quieren traer porque consideran que el precio es muy barato. Y por el otro lado, los que quieren gastar en dólares les piden cada vez más billetes al Banco Central, que ya está con el tanque casi agotado.

Pero además, está también la memoria histórica de los argentinos. En la última elección, sin ir más lejos, había una fuga de dólares promedio de unos US$ 3.000 millones mensuales. Y a los pocos días de confirmarse la reelección de Cristina Kirhner, se instauró el famoso “cepo” cambiario.

EC — Bueno, esta vez todos los candidatos hablaron en contra del cepo, así que podrá estar el temor a una devaluación pero no a una mayor restricción en la compra de dólares.

FG — Debería ser así, pero la verdad es que es tan acuciante la falta de dólares, que no se descarta que las restricciones continúen.

Si gana Mauricio Macri, entonces lo más probable es una liberación rápida del mercado cambiario, lo cual supone dar por descontado una devaluación.

Pero si gana Daniel Scioli, que se ha fijado el objetivo de evitar una devaluación brusca, entonces va a haber, por lo menos al comienzo, alguna medida restrictiva. Los mismos asesores de Scioli han dicho que van a priorizar el uso de los dólares para la industria antes que para los turistas.

EC — Y si se diera la devaluación, que es lo que todos esperan, ¿de qué magnitud estamos hablando?

FG — Esa es la pregunta del millón. Hay opiniones para todos los gustos. Algunos creen que se puede devaluar un poquito y mantener la situación controlada. Y otros creen que viene algo más serio.

El dólar oficial cotiza hoy a 9,50 mientras que en el mercado paralelo el llamado blue está a 15,80.

Muchos creen que el tipo de cambio de equilibrio estaría en un punto intermedio, con lo cual ya hablamos de una devaluación de 34 %.

En el equipo económico de Scioli creen que se puede dar un pequeño salto, hasta los $ 11, y luego mantener un ritmo suave de deslizamiento de la cotización. Pero hay muchos economistas escépticos con este plan. Creen que, como ha pasado otras veces, una vez que se devalúa, se produce una escapada inflacionaria que pone más presión para una segunda devaluación más fuerte.

Los que miran todo el tiempo el nivel de las reservas y lo comparan con la cantidad de pesos que circulan en la economía son los más escépticos de todos. Porque hacen la división de pesos sobre dólares y la cuenta da 19. La verdad es que nadie sabe a cuánto puede subir, y todos están con la expectativa de que algo pase quizás el mismo lunes 26.

EC — Pero no reduzcamos todo al tema del dólar. Antes hacías referencia al temor por las “bombas” con las que se pueda encontrar el próximo gobierno. ¿Cuáles serían las más preocupantes?

FG — El tema fiscal es muy preocupante. Nadie tiene muy claros los números, por esta polémica sobre la estadística oficial que hay en la Argentina. Pero algunos economistas creen que el déficit este año será de 8 % del PBI, un nivel comparable con los años 80.

Y el otro gran tema, vinculado con este déficit, es el precio de los servicios públicos. Es tan fuerte el subsidio a la electricidad, el gas y el transporte público, que se estima que esto representa más de un cuarto de todo el gasto público. Así que se viene una fuerte suba de las tarifas, al menos en electricidad y gas.

Y después hay sectores muy golpeados por el retraso cambiario, sobre todo las economías provinciales exportadoras. A esos les prometieron una rebaja impositiva, pero dada la situación fiscal está por verse cuánto se les va a aliviar la situación.

Pero si te tuviera que resumir en un solo punto, la posible bomba es la inflación, porque todos los problemas se resumen allí. Una suba del dólar puede acelerar la inflación. Una suba tarifaria lo hará con total seguridad. Y si no se hace nada en el plano fiscal, también habrá más presión.

Así que en estos días previos a la elección, los argentinos están tomando recaudos para un aterrizaje. Que no se sabe si será suave o brusco, pero todos saben que va a ser inevitable.

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Foto en Home: Daniel Scioli (izq.) y Mauricio Macri (der.), los principales favoritos en las elecciones presidenciales del próximo 25 de octubre de 2015. Crédito: Juan Vargas/Guillermo Viana/AFP Photo.

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