EMILIANO COTELO (EC): El precio promedio de la tierra se ubicó en US$ 3.500 por hectárea en el primer semestre de 2020, un valor menor al del mismo semestre de 2019 pero 10% superior al registrado en el segundo semestre del año pasado. Mientras tanto, la cantidad de compraventas cayó 14% respecto al mismo período de un año atrás. 

Estos datos fueron publicados por la Dirección de Estadísticas Agropecuarias del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca  la semana pasada, en el informe “Precio de la tierra”, que reúne toda la información disponible sobre  el mercado de tierras agropecuarias en el país. Para analizar estas cifras estamos con la economista Florencia Carriquiry, de Exante.

ROMINA ANDRIOLI (RA): Florencia, antes de entrar en el análisis de lo que está pasando con los valores de la tierra en el país, quizás valga la pena comenzar recordando a los oyentes de donde surgen estos datos que publica el Ministerio.  

FLORENCIA CARRIQUIRY (FC): Sí. Como hemos explicado en otras oportunidades, la información oficial de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias es elaborada a partir de los datos de la Dirección General de Registros, que incorpora todas las compraventas registradas de 10 o más hectáreas. Con lo cual, se trata de la información disponible más completa sobre el mercado de tierras. Muchas veces en prensa se comentan percepciones del mercado de operadores del sector o valores puntuales de algunas transacciones, pero que no son representativas del mercado en su totalidad. Por eso a la hora de analizar la evolución del mercado de tierras en Uruguay, esta es la información que habitualmente se usa, aunque como siempre, al hablar de valores promedio, estamos combinando información de distintos tipos de transacciones, tanto en dimensiones como en características y potencial productivo de esas tierras comercializadas. De allí que es importante mirar los valores promedio para capturar tendencias, pero también analizar que está pasando a nivel de valores por zona o por uso productivo para entender mejor lo que está pasando al interior del mercado. 

RA: Está claro. Yendo a las cifras de este primer semestre de 2020, entonces, ¿cuáles fueron los principales destaques en relación con el comportamiento que tuvo el mercado de tierras en la primera mitad del año?

FC: El precio promedio de la tierra en enero-junio se ubicó en unos US$ 3.500 por hectárea. Eso estrictamente supuso una baja de 7% respecto al primer semestre de 2019, pero hay que tener presente que el valor medio del comienzo de 2019 estuvo muy afectado por una mayor comercialización de campos agrícolas de alta productividad y por una transacción grande de campos de producción de citrus, que supusieron un valor medio alto en ese semestre. En ese sentido, si comparamos con el segundo semestre de 2019, estos US$ 3.500 por hectárea implican de hecho un incremento del precio medio de más de 10%. 

Ahora, el otro elemento importante es que fue un semestre con menos actividad. Se realizaron 14% menos operaciones que en enero-junio de 2019 y se vendió un 9% menos de hectáreas que en aquel semestre. 

RA: ¿Y la situación sanitaria impactó de alguna manera en el mercado? ¿Las cifras permiten sacar alguna conclusión en ese sentido?  

FC: Es un buen punto Romina. Es importante tener presente que las inversiones en tierras son pensadas a plazos largos y un shock como este, que en lo sustancial es muy transitorio, no tiene por qué generar impactos muy importantes en el mercado. Ahora, dicho eso, es innegable que estamos hablando de una crisis global de grandes proporciones, que generó una mayor incertidumbre. Y, de hecho, si se analiza la evolución por trimestre, se advierte que en el primer trimestre (previo al coronavirus) el precio medio se ubicó en unos US$ 3.700 por hectárea, mientras que en el segundo trimestre se cerraron más transacciones que en el primero, pero con un precio medio bastante menor, de poco más de
US$ 3.300 por hectárea. Difícil saber cuánto jugó el coronavirus en esa caída de precios del segundo trimestre, pero es claro que la hubo.

RA: Antes comentabas que más allá de lo que muestran los valores promedio, al interior del mercado hay precios y dinámicas muy diferentes, en función del tipo de tierra y del tipo de negocios de que se trate, ¿qué mostraron las cifras de este primer semestre en ese sentido?  

FC: Claramente hay muchas variables que juegan en la formación de precios de la tierra, la ubicación, el potencial productivo, las características del predio o la escala (el tamaño) son todos elementos que inciden. 

El informe del Ministerio presenta varios datos que permiten analizar las diferencias en función de este tipo de atributos. Por ejemplo, a nivel de escala, es claro que la gran mayoría de las transacciones que se cerraron fueron de campos pequeños. De hecho, en este primer semestre del año, más del 70% de las transacciones fueron de campos de entre 10 y 100 hectáreas, pero en su conjunto representaron sólo el l6% de la superficie comercializada. Mientras que, en el otro extremo, más de 40% del área comercializada correspondió a unas 11 transacciones grandes, de campos de más de 1.000 hectáreas cada uno, en donde el valor medio fue de hecho mayor al promedio, se ubicó arriba de los US$ 4.100 por hectárea. 

En ese sentido, el propio informe destaca que, si se analizan las transacciones de más de 1.000 hectáreas por su destino, el 56% habrían sido campos forestales, un 19% correspondió a tierras ganaderas y el resto a tierras agrícolas ganaderas o agrícolas puras. 

RA: ¿Y qué reflejan las cifras por región? ¿En dónde estuvieron los mejores valores?  

FC: A nivel de departamentos, los valores más altos se registraron en San José, Soriano y Colonia, con precios promedio de entre US$ 5.300 y US$ 5.900 por hectárea. En estos lugares es donde están las tierras de mayor productividad en general y la distancia a puertos de salida es menor también y por eso suele suceder que allí se marquen los mayores valores del país. En el otro extremo y como también es habitual Artigas fue el departamento en el que se registró un menor precio medio, apenas superior a los US$ 1.800 por hectárea en este primer semestre. 

Y un último comentario interesante es que, si se analiza la cantidad de hectáreas comercializadas, en lo que va de este año Tacuarembó fue el departamento en el que se comercializó una mayor superficie. Eso probablemente este asociado a la llegada de una nueva planta de celulosa en la zona, que seguramente haya propiciado más negocios a nivel de tierras forestales.

RA: Otro de los elementos que ha generado cierta expectativa en el sector es la eventual llegada de inversores argentinos, ante las crecientes dificultades en el país vecino ¿esta expectativa se está transformando en realidad? ¿los argentinos están comprando más tierra en Uruguay? 

 FC: Este informe del Ministerio no brinda información sobre la nacionalidad de los compradores, pero hace algunas semanas atrás, el diario El País publicó una extensa nota con entrevistas a varios operadores del mercado que confirmaron sí que efectivamente se están viendo más consultas por parte de compradores argentinos pero que por el momento no se están concretando muchos negocios (las transacciones que se han cerrado son con compradores uruguayos esencialmente). 

Ahora, de todos modos, los operadores tienden a coincidir en que las restricciones al ingreso al país en medio de la pandemia son hoy un obstáculo importante en ese sentido y que una vez que los movimientos entre países se normalicen la demanda de argentinos puede empezar a concretarse en más transacciones. Con lo cual, por el momento esa expectativa sigue estando bien presente en el mercado y de alguna manera operando como soporte para los valores. Sin embargo, a nuestro juicio, no deberíamos esperar nada parecido a lo que vimos al inicio de lo años 2000, cuando hubo una avalancha de inversiones argentinas en el agro uruguayo, los precios de la tierra en Uruguay en aquel momento eran sustancialmente menores, Uruguay estaba además muy barato en dólares y las oportunidades eran muchas. Hoy la situación si bien viene mejorando en materia de rentabilidad agropecuaria es bien distinta a la de aquel entonces y los valores de la tierra en Uruguay han tenido un aumento extraordinario en las últimas décadas. 

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Foto: Pablo Vignali / adhocFotos

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EMILIANO COTELO (EC): El precio promedio de la tierra se ubicó en US$ 3.756 por hectárea en el primer semestre de 2019, un valor 21 % superior al registrado en el mismo semestre de 2018. De esa manera, el mercado de tierras habría revertido la fuerte baja de precios registrada el año pasado, cuando el precio medio de las compraventas de tierra cayó por debajo de los US$ 3.300 la hectárea. Estos datos surgen de la información oficial, publicada esta semana por la Dirección de Estadísticas Agropecuarias del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca.  

Para analizar estas cifras y conversar sobre la situación actual y las perspectivas del mercado de tierras en Uruguay, estamos con la economista Florencia Carriquiry, de la consultora Deloitte.

ROMINA ANDRIOLI (RA): Florencia, antes de entrar en el análisis de lo que está pasando con los valores de la tierra en el país, quizás valga la pena recordar a los oyentes de donde surgen estos datos.

FLORENCIA CARRIQUIRY (FC): Bien. Como hemos explicado en otras oportunidades, hay que tener en cuenta que la información oficial de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias es elaborada a partir de los datos de la Dirección General de Registros, que incorpora todas las compraventas registradas de 10 o más hectáreas. Con lo cual, al referirse a los niveles promedio para todo el país, los valores de la hectárea suelen ser menores a los que muchas veces se mencionan en prensa. Igualmente, a la hora de analizar la evolución del mercado de tierras en Uruguay, esta es la información que habitualmente se usa. 

RA: Está claro. Yendo a los datos de este primer semestre de 2019 entonces ¿cuáles son los principales destaques en relación al comportamiento que tuvo el mercado de tierras en la primera mitad del año?

FC: Como decía Emiliano antes, el precio promedio de la tierra en enero-junio subió más de 20 % frente a los valores promedio del primer semestre de 2018. Ahora, hay que recordar que en 2018 vimos una baja importante de los valores de a tierra (de 12 % en el año) y, en particular, en el primer semestre de 2018 el precio medio de las compraventas de tierra registradas fue el más bajo desde 2010. De acuerdo a estas cifras, entonces, el precio de la tierra volvió a superar en esta primera mitad del año los US$ 3.700 la hectárea, que son niveles similares a los vistos en 2017. 

De todas maneras, si miramos las cifras por trimestre, que presenta en el mismo informe el Ministerio, la recuperación se concentró en el primer trimestre, cuando el precio medio de las compraventas de tierra se ubicó en más de US$ 3.900 por hectárea en el segundo trimestre los valores bajaron a poco más de US$ 3.500 por hectárea. 

RA: Estas cifras no son del todo coincidentes con lo que vienen marcando algunos operadores y analistas del sector en los últimos meses, que hablan de un mercado de tierras que sigue sin recuperarse ¿cómo se compatibilizan estas visiones? 

FC: La verdad es que, si bien es indiscutible que el precio medio de las compraventas registradas en esta primera parte de 2019 fue mayor al de 2018, no podemos perder de vista que todas estas cifras hacen referencia al precio promedio de los campos vendidos, sin distinción del tipo de campo sin tener en cuenta en particular la calidad o la aptitud de los suelos de los campos se vendieron en cada momento del tiempo. Y justamente, en este último informe del Ministerio, se señala que el aumento en la comercialización de campos con aptitud agrícola y la venta de una superficie significativa destinada a la producción de citrus habría explicado en parte el aumento del precio promedio.

RA: Si entiendo bien, lo que estás diciendo es que el precio medio de las compraventas de tierra subió en la primera parte de 2019 porque se vendieron campos de mejor calidad, ¿es así? 

FC: Exactamente. Por ahí vendría parte de la explicación del aumento del precio medio de la tierra este año.

De hecho, en el informe se señala, por ejemplo, que el precio medio de las transacciones en Salto arroja un precio medio de  más de US$ 7.000 por hectárea en enero-junio de 2019, que en realidad está muy distorsionado por la venta de una transacción grande asociada a la producción de cítricos en ese departamento. Sin considerar esa operación el precio promedio de las transacciones realizadas en Salto fue de US$ 3.500 por hectárea (más en línea con los parámetros habituales para el departamento). 

Este ejemplo habla a las claras de cuánto puede incidir o afectar los valores promedio el hecho de que se den operaciones que involucren campos muy distintos en calidad o en sus características.

De todas maneras, más allá de ese efecto de cambio en la composición de las compraventas, que sin dudas incide en el valor promedio de este año, tampoco podemos desconocer que otros elementos o fundamentos están contribuyendo a promover un aumento de los valores de la tierra en nuestro país. 

RA: ¿A qué te estás refiriendo con eso? 

FC: Me refiero a que en el último año hemos estado viendo un encarecimiento muy marcado del precio del ganado, que está tocando niveles récord en los últimos meses. Eso está alentando mayores niveles de rentabilidad en la ganadería y se conjuga a su vez con una mejora de los márgenes agrícolas en el último ciclo. Todo esto también podría estar operando como sostén para los precios de la tierra en el mercado. 

RA: Y a nivel de la cantidad de operaciones y la superficie transada, ¿cómo fue la evolución en el primer semestre del año? 

FC: Ese es otro elemento interesante de las cifras de la primera mitad de 2019. Tanto el número de operaciones como la superficie vendida bajó sensiblemente frente al primer semestre de 2018. En concreto, hubo unas 391 operaciones en el semestre por un total de 62.000 hectáreas, y eso marca una caída de 18 % en la cantidad de transacciones y de 24 % en el volumen total de hectáreas comercializadas. Son cifras muy bajas en una perspectiva histórica, que marcan que el mercado de tierras está bastante trancado. 

RA: Para ir finalizando, entonces, ¿cómo están viendo el panorama para adelante? 

FC: Para poner un poco las cosas en perspectiva, es claro que hasta 2014 el mercado de tierras tuvo una evolución excepcional, luego con la caída abrupta de los precios de los commodities en el mercado internacional, vino un ajuste significativo en los valores de la tierra a partir de 2015 y estos datos más recientes parecen marcar que la baja del valor de los campos al menos se detuvo, aunque el mercado está muy poco dinámico en términos de la cantidad de transacciones que se están cerrando. 

En este escenario, ¿cuáles son las perspectivas? A nuestro juicio, no podemos perder de vista que el precio de la tierra, al igual que el de cualquier activo, está relacionado con su capacidad para generar ingresos en el futuro. Y con esa mirada, la verdad que los fundamentos de este activo están mostrando una mejora. Como decía antes, los precios del ganado han subido muy fuertemente, la rentabilidad ganadera y agrícola está mejorando y la demanda por tierra está volviendo a afirmarse lentamente. Todo eso puede justificar una mayor firmeza de los valores de la tierra. 

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