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La Ley de Vivienda Promovida permitió invertir en barrios que “hacía 40 años no tenían construcciones nuevas”. Con tres empresas promotoras: Kopel Sánchez, González Conde y Campiglia

En Perspectiva — Wed, 10 Apr 2024 16:26:47 +0000

Foto: En Perspectiva

Si pasan con frecuencia por el Cordón, habrán notado desde hace años un boom en la construcción de edificios de apartamentos.

La razón es que ese es uno de los barrios de Montevideo que más inversión inmobiliaria está recibiendo al amparo de la Ley de Vivienda Promovida.

Esta norma, aprobada en 2011 bajo el segundo gobierno del Frente Amplio, concede exoneraciones de impuestos a la inversión privada en construcción de viviendas, bajo ciertas condiciones, en algunas zonas de la capital y del interior.

La ley, que fue flexibilizada luego en esta administración, está provocando una revolución en el mercado inmobiliario, dinamizando la economía y cambiando el paisaje de la ciudad.

Pero también tiene sus detractores. Por ejemplo, se critica que esta ley beneficia sólo a los promotores privados de la construcción y no tiene un impacto real en el precio de los apartamentos para mejorar el acceso a la vivienda a los sectores medios y bajos de la población.

Les proponemos evaluar los impactos que tuvo esta ley con tres empresas promotoras de la construcción de viviendas.

Conversamos En Perspectiva con Salvador Cabrera, gerente comercial de Kopel Sánchez; Ignacio González Conde, socio director de González Conde; y Matías Coll, gerente general de Campiglia.

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Enlace relacionado: Ley N° 18795 – Ley de Vivienda Promovida

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¿Cómo es el mercado inmobiliario del suroeste de Uruguay? ¿Por qué le interesa a inversores extranjeros? Entrevista al empresario Diego Perdomo

En Perspectiva — Fri, 17 Mar 2023 17:06:55 +0000

Foto: En Perspectiva

Cuando analizamos el sector inmobiliario y su evolución solemos poner el foco, sobre todo, en lo que ocurre en Montevideo, Canelones, Punta del Este, otros balnearios de Maldonado y Rocha. Solemos concentrarnos más bien en el Sureste. ¿Qué ocurre, mientras tanto, con el Suroeste?

Hoy vamos a averiguar cuál es la dinámica de bienes raíces en esa otra zona, que va de Montevideo hacia Colonia, pasando por San José y abarcando también Soriano, Flores y Canelones.

Por ejemplo: ¿A qué se debe la tendencia a crear nuevos barrios en los alrededores de ciudades del interior? ¿Por qué en esos proyectos aparecen inversores chilenos? ¿Cuál es el público al que van destinados esos lotes, que no están cubiertos por los planes de vivienda del Estado?

Por otro lado, hay promotores construyendo en altura en la trama urbana de varias ciudades y localidades. ¿Por qué funcionan esos edificios? ¿Y qué pasa con los campos de perfil agropecuario? ¿A qué tipo de compradores le interesan?

Por último, ¿qué se perfila en cuanto a desarrollos inmobiliarios sobre las costas del Río de la Plata?

Diego Perdomo Negocios Inmobiliarios es una empresa nacida en San José, que ya tiene más 15 años y está especializada en esa zona del territorio nacional. Y para profundizar en este tema, recibimos a Diego Perdomo en el estudio.

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Compraventa de viviendas alcanzó niveles históricamente altos sobre el cierre de 2022 y acumuló un aumento del 15% el año pasado: ¿A qué responde este dinamismo? Análisis de Delfina Matos (Exante)

En Perspectiva — Thu, 09 Mar 2023 13:41:03 +0000

Foto: Pablo La Rosa / adhocFOTOS

El mercado inmobiliario viene mostrando un dinamismo importante en los últimos años. Según los datos que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística, la cantidad de compraventas de viviendas alcanzó niveles históricamente altos sobre el cierre de 2022 y acumuló un aumento de 15% en el conjunto del año pasado. Esto se dio en un marco de aumento significativo de los precios de las viviendas, tanto en Montevideo como en el Interior del país.

¿Cuántas compraventas de viviendas se registraron en 2022 en nuestro país? ¿Qué pasó a nivel de precios? ¿Qué factores están impulsando el buen desempeño del mercado inmobiliario
y cuáles son las perspectivas? Para conversar de todo esto, estamos con la economista Delfina Matos, de Exante.

ROMINA ANDRIOLI (RA): Delfina, te propongo comenzar por repasar las últimas cifras publicadas en relación con el mercado inmobiliario ¿Cuántas operaciones de compraventa
de viviendas se registraron en el conjunto del año pasado?

DELFINA MATOS (DM): Bien. Según los datos que publicó el INE, en 2022 se registraron 50.730 compraventas de viviendas en el total del país. Eso, como adelantaba Emiliano, fue un
15% más que en 2021 y de hecho es el mayor nivel de operaciones en por lo menos los últimos seis años (que es desde cuándo se publican estos datos). La verdad es que la actividad inmobiliaria viene de dos años de crecimiento firme post pandemia. En 2021 se había visto un incremento de 25%

Además, el dinamismo se observa tanto en Montevideo como en el interior del país.

RA: ¿Podemos comentar esas cifras por región? Supongo que Montevideo es una parte importante del volumen de operaciones, ¿verdad?

DM: Si, habitualmente Montevideo representa entre el 30% y el 40% del total de altas de compraventa de viviendas. En 2022 representó la tercera parte y el resto se dividió entre los departamentos del interior. En Maldonado y Canelones se dieron el 16% y el 14% de las transacciones respectivamente. Y luego, ya un escalón bastante más abajo, con el 5% cada uno, se ubicaron Colonia y Rocha. El resto de los departamentos tuvo una participación de entre 1% y 3%. En cualquier caso, el crecimiento el año pasado fue muy generalizado, con la única excepción de Flores, que exhibió una caída de más de 20% de la compraventa de viviendas tras haber tenido un aumento muy fuerte en 2021.

Es importante notar que el aumento de la actividad inmobiliaria en los últimos años fue más intenso en el interior del país que en la capital. De hecho, en 2020 se dio una caída de la cantidad de compraventas en Montevideo, mientras que en el interior en su conjunto las compraventas se mantuvieron estables y en 2021 y 2022 subieron en mayor
magnitud que en la capital. De esa forma, si comparamos las cifras de 2017 (cuando comienza a publicarse esta información) con las del año pasado, en Montevideo vemos un incremento de 7% en el volumen de compraventas, mientras que en el interior estamos viendo un 17% más de operaciones.

RA: ¿Y qué sucedió a nivel de precios?

DM: Después de la baja que mostraron los precios de las viviendas en 2020, desde 2021 volvimos a ver aumentos significativos y están en niveles extraordinariamente altos
en una comparación histórica. El INE publica el precio de las transacciones de compraventa de viviendas, en mediana, para Montevideo y el interior. Según estos datos, que están
disponibles hasta noviembre, en el promedio enero-noviembre del año pasado el precio de venta de las viviendas fue, en mediana, US$ 72.400 para el total país, siendo bastante más
alto en la capital: de US$ 108.000, y más bajo en el interior: de US$ 50.700. Esto implicó una suba de 6% interanual de los precios en Montevideo y de 16% en el interior.

Por supuesto que además hay dinámicas diferentes por departamento y también dentro de Montevideo por zona y tipo de vivienda, pero la tendencia general ha sido al alza en
estos últimos dos años. Esto se vincula, entre otras cosas, con el aumento fuerte que tuvieron los costos de construir medidos en dólares, ese es un driver clave detrás del alza de los precios de la vivienda de los últimos años.

RA: A partir de estas cifras, Delfina, ¿qué tamaño estiman alcanzó el mercado inmobiliario en Uruguay en 2022?

DM: En EXANTE estimamos que el mercado inmobiliario (entendido como el monto total de compraventas de viviendas realizadas en el año) superó los US$ 3.500 millones en
2022, eso es un monto alrededor de 30% mayor al de 2021 y es muy alto en una mirada histórica.

RA: ¿Y qué factores explican este dinamismo de la actividad inmobiliaria en los últimos años? ¿Qué análisis realizan en Exante en ese sentido?

DM: Seguramente hay muchos elementos que están incidiendo. Del lado de la oferta, estamos viendo mucho dinamismo en la construcción de viviendas promovidas, tras
los cambios en la reglamentación que estableció el gobierno en abril de 2020. Lo comentamos otras veces en este espacio. En 2021 y 2022 vimos un pico de proyectos promovidos bajo este régimen, superándose los 170 proyectos por año, con un crecimiento fuerte tanto en Montevideo como en el interior. Eso sin dudas está impulsando la construcción y, por ende,
la comercialización de este tipo de viviendas. Además, en medio de mayores flujos de inversiones extranjeras (de argentinos, sobre todo) también hemos estado viendo una
redinamización importante de la actividad en Punta del Este y en algunas zonas de Montevideo y el área metropolitana. Y todo esto en medio de un escenario del lado de la demanda, en el que la pandemia permitió un mayor ahorro en algunos estratos de la población y alentó también cambios en las decisiones de vivienda en algunos hogares. No somos expertos, pero los operadores del sector señalan que hubo corrimientos en la demanda, a veces buscando más espacio y en muchos casos alejándose de las zonas más céntricas de la
ciudad ante el aumento del trabajo a distancia, por ejemplo.

RA: ¿Y qué rol ha tenido el desarrollo del crédito hipotecario? Más allá del mayor ahorro que se acumuló durante la pandemia en algunos segmentos de la población que
recién mencionabas ¿está aumentando la compra a crédito?

DM: Sí. El crédito hipotecario tuvo un crecimiento muy fuerte en estos últimos años. En particular, en 2022 se concedieron unos 3.800 créditos hipotecarios nuevos, por
unos US$ 360 millones. Eso es casi 20% más que en 2021 en términos de cantidad de operaciones y cerca de 30% más en monto. De hecho, se trata del mayor monto concedido desde
que se tienen datos. Con lo cual, sin dudas está subiendo la compra a crédito. Ahora, de todas maneras, estamos hablando, reitero, de unos US$ 360 millones de créditos
hipotecarios nuevos concedidos, en un mercado de compraventas de viviendas que, como mencionaba antes, habría probablemente superado los US$ 3.500 millones en 2022.
Esto quiere decir que, pese al aumento, las compras a crédito habrían representado en el orden del 10% del total el año pasado. El grueso de la actividad inmobiliaria no
se financia de esta manera.

RA: Está claro. Antes de terminar, Delfina, y mirando para adelante, ¿qué perspectivas se manejan para este año? ¿Resulta esperable que se mantenga el dinamismo en el
mercado inmobiliario?

DM: A la luz de los últimos datos disponibles, la verdad es que el dinamismo se mantuvo muy firme en el cierre de 2022. Se alcanzó un pico de ventas en diciembre, con un récord
también a nivel de créditos hipotecarios concedidos. Esto da la pauta de que la actividad se habría mantenido firme probablemente en este comienzo de 2023 también. Sin embargo,
a nuestro juicio, la suba de las tasas de interés (tanto a nivel global como a nivel doméstico) puede desalentar en cierta forma la demanda, en la medida en que tiende a
encarecer el crédito y a hacer más atractivas también otras alternativas de inversión o de canalización de los ahorros.

En ese contexto, en Exante esperamos que la actividad inmobiliaria y que los precios de las viviendas se mantengan firmes este año, aunque aumentando probablemente a menor
ritmo que en los dos últimos años.

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DP Maps: La nueva herramienta web lanzada por Diego Perdomo Negocios Inmobiliarios

EP Empresarial — Tue, 17 May 2022 19:19:54 +0000

Una vez más Diego Perdomo Negocios Inmobiliarios continúa sumando tecnología de vanguardia. Recientemente creó una nueva herramienta web denominada DP MAPS, que hace que la experiencia de búsqueda sea más fácil y accesible.

Consiste en un mapa donde uno puede navegar por más de 700 propiedades que están en constante actualización.

Para acceder a esta herramienta hay que entrar a la web de la empresa: diegoperdomo.uy y completar el formulario de registro. De esa forma, ya se puede comenzar a explorar con DP Maps. El mapa permite usar filtros para que la búsqueda sea más fácil y eficiente. También se puede seleccionar un “Área de Búsqueda Favorita” para luego recibir novedades y ofertas personalizadas según el perfil de búqueda de cada cliente. En el mapa se visualizan las propiedades y se accede rápidamente a las fichas descriptivas y fotos de las mismas.

Explorando DP Maps, se puede conocer con exactitud dónde se encuentra la propiedad, conocer el barrio y los puntos de interés como pueden ser centros de salud, escuelas, supermercados, parques, etc. También tiene la opción de activar street views de Google Maps para ver el entorno donde se ubica la propiedad en imágenes reales. Cuenta con un botón de WhatsApp conectado directamente con el agente de venta, encargado de la propiedad, para evacuar dudas o coordinar una visita.

Recordamos que Diego Perdomo Negocios Inmobiliarios nace en 2006, en la ciudad de Libertad, departamento de San José. Su motivación fue crear una empresa de negocios inmobiliarios profesional, innovadora, pujante y que generara verdaderas oportunidades de negocios tanto para compradores como vendedores.

Actualmente cuenta con oficinas en Libertad, San José de Mayo, Ciudad del Plata, Montevideo y Buenos Aires. Emplea a 20 personas oriundas de la región sur y realiza negocios con clientes de diferentes latitudes que confían en la empresa.

Video tutorial sobre DP Maps

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Mercado inmobiliario en Uruguay: ¿Cómo ha sido su evolución reciente y qué perspectivas hay? Análisis de Exante

En Perspectiva — Fri, 29 Apr 2022 13:00:33 +0000

Foto: Ricardo Antúnez / adhocFOTOS

El mercado inmobiliario en Uruguay. Evolución reciente y perspectivas.

EMILIANO COTELO (EC):Recientemente el Instituto Nacional de Estadísticas comenzó a publicar nueva información correspondiente al mercado inmobiliario en nuestro país. Las cifras permiten analizar cómo están evolucionando la cantidad de compraventas inmobiliarias y cuáles son las tendencias que se observan a nivel de los precios en el mercado.

Con estos nuevos datos sobre la mesa, les proponemos conversar en los próximos minutos acerca de la evolución reciente y las perspectivas para el mercado inmobiliario en Uruguay. Para eso estamos con la economista Delfina Matos de Exante.

ROMINA ANDRIOLI (RA):Para empezar, quizás valga la pena comentar con los oyentes de dónde surge esta nueva información del mercado inmobiliario que el INE comenzó a divulgar en los últimos meses.

DELFINA MATOS(DM): Bien, empecemos por ahí. Las cifras del mercado de compraventas de inmuebles que comenzó a publicar el INE se basan en los datos de transacciones de propiedades inmuebles de la Dirección General de Registros (DGR) del Ministerio de Educación y Cultura. Algo importante a tener presente es que los registros utilizados no solo incluyen viviendas, sino también predios comerciales o industriales (entre otro tipo de inmuebles), pero por su importancia relativa tienden a representar esencialmente inmuebles residenciales.

RA: Está claro. Vayamos entonces a las cifras. ¿Qué muestran los datos a nivel de la compraventa de viviendas? ¿Cómo ha sido la evolución de este mercado en los últimos años?

DM: Los datos se publicaron con cifras desde 2017. A nivel del total del país, la cantidad de altas de compraventas se ubicaba entre 41.000 y 42.000 transacciones anuales en 2017 y 2018, pero luego registró una baja apreciable, de más de 25%, en 2019. Desde allí la cantidad de contratos de alta de compraventas viene aumentando a buen ritmo, en 2020 aumentó 13%, en 2021 tuvo una suba adicional de 6% y en los últimos meses se está observando un dinamismo importante. De hecho, entre enero y febrero la cantidad de altas de compraventas de inmuebles más que se duplicó respecto al año anterior y en los doce meses finalizados en febrero de este año se celebraron unos 41.200 contratos de compraventa de inmuebles, un nivel ya muy similar a los registrados en 2017-2018.

RA: ¿Y hay diferencias relevantes por región? ¿La recuperación en la cantidad de compraventas de viviendas se está dando tanto en el interior como en Montevideo?

DM: La caída de la cantidad de altas de compraventas en 2019 fue más fuerte en el interior que en Montevideo, pero la recuperación del mercado empezó antes en el Interior.Es más, en el conjunto de 2020 la cantidad de compraventas de inmuebles bajó en la capital y recién el año pasado empezó a verse una recuperación. Además, en el comienzo de 2022 estamos viendo un dinamismo bastante más intenso en el Interior. La cantidad de altas de compraventas de inmuebles en el interior del país creció más de 180% interanual en enero-febrero, mientras que en Montevideo aumentó poco más de 40% en la misma comparación. Por esa razón, mientras que en los últimos doce meses a febrero los niveles de compraventas en el Interior ya están prácticamente en los registros de 2017-2018, en la capital todavía estamos bastante por debajo de aquellos niveles.

RA: ¿Y qué está pasando a nivel de los precios de las viviendas?

DM: En relación con este tema, vale hacer dos advertencias. En primer lugar, el indicador de precios que publica el INE es la mediana de los valores de las transacciones realizadas en cada mes. ¿Qué es la mediana? Es el valor que se ubica en el medio de la distribución total. En términos sencillos si ordenamos de menor a mayor los precios de las transacciones, la mediana es el valor que divide en dos partes iguales al conjunto, eso quiere decir que la mitad de las transacciones se realizaron a precios menores que la mediana y la otra mitad a precios mayores. Cuando hay valores muy extremos, con montos elevados en algunas transacciones, eso distorsiona el cálculo de promedios y por eso en general tiende a utilizarse la mediana como un mejor indicador de resumen.

RA: Bien, primera advertencia hecha ¿cuál es la segunda advertencia en relación con las cifras de precios de los inmuebles?

DM: La segunda advertencia es que los precios que se presentan por transacción no se presentan por metro cuadrado ni por tipología de vivienda, con lo cual la evolución de los valores transados se ve afectada no solo por la evolución que están teniendo los precios en el mercado de compraventa, sino también por las características de las propiedades transadas en cada período.

RA: Está claro. Hechas esas dos precisiones, ¿qué muestran los datos de precios de las compraventas de inmuebles en estos últimos años?

DM: Según estos datos, la mediana de los valores de las altas de compraventas de inmuebles (medida en dólares) tuvo oscilaciones moderadas en los últimos cuatro años, sin mostrar cambios muy significativos. En valores absolutos, la mediana de las transacciones en el Interior ha oscilado en torno de los US$ 37.000, mientras que en Montevideo los valores son muy superiores, la mediana ha oscilado en torno de los US$ 90.000.

Si miramos una historia más larga de precios pedidos por la vivienda en Montevideo, de acuerdo con un relevamiento de portales de venta que realizamos en Exante, la verdad es que se observa algo similar, después de mostrar una fuerte suba desde inicios de los años 2000 hasta 2018, los precios pedidos se han mantenido relativamente estables en los últimos tres años, en niveles que son históricamente altos. En momentos de más lentitud en el mercado los descuentos sobre esos precios pedidos pueden haber aumentado, pero lo cierto es que los valores del mercado se han mantenido firmes en los últimos años, de forma bastante consistente con lo que marcan las cifras del INE que recién mencionaba para los últimos años.

RA: Es decir, que los precios de las viviendas tendieron a estabilizarse en los últimos años, pero en una mirada larga tuvieron una suba muy importante.

DM: Exactamente. Pero, además, hasta acá estamos comentando los precios en dólares porque en Uruguay estamos muy acostumbrados a mirar los precios de los inmuebles en esa moneda, pero si tenemos en cuenta la deflación en dólares que vimos en Uruguay en los últimos años, la verdad es que los precios de las viviendas medidos en términos reales (es decir, en relación con el IPC general) mantuvieron una suba sostenida en todo el período para el que se tienen cifras y están actualmente en niveles récord, entre 15% y 20% por arriba de los valores de 2017.

RA: Bien, ya para terminar, ¿qué podemos esperar para los próximos meses? ¿Se seguirá recuperando la actividad inmobiliaria? ¿Qué expectativas manejan en Exante a nivel de los precios de las viviendas?

DM: En un contexto de recuperación de la economía y de los ingresos de la población y ante un clima de expectativas mayormente favorable, a nuestro juicio resulta esperable que el mercado inmobiliario mantenga una evolución positiva este año.

A nivel de precios, hay dos determinantes fundamentales del lado de la oferta, importa mucho que está pasando con los costos de la construcción y desde el lado de la demanda es clave la evolución de los ingresos de los hogares. Con los costos de la construcción subiendo (sobre todo en la medición en dólares) y los ingresos de los hogares recuperándose, tendemos a pensar que los precios de las viviendas van a permanecer firmes en términos generales.

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¿Cómo está el mercado inmobiliario cuando Uruguay comienza a salir de la pandemia y se prepara para reabrir fronteras? Con Andrés Breccia, presidente de Keller Williams Uruguay

En Perspectiva — Wed, 18 Aug 2021 15:48:52 +0000

Foto: Ricardo Antúnez / adhocFOTOS

¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario cuando Uruguay comienza a salir de la pandemia de covid-19?

Apartamentos, casas, terrenos, proyectos en el pozo, vivienda promovida, oficinas…

¿Qué está pasando en Montevideo, Punta del Este y Colonia?

¿Cómo son las expectativas para setiembre en adelante, cuando ya estarán reabriéndose las fronteras?

¿Qué cambios que se están dando en el negocio inmobiliario local, con la incorporación de multinacionales del Real Estate que se asocian con empresas inmobiliaras uruguayas?

Hoy En Perspectiva vamos a analizar estos temas con Andrés Breccia, director y socio fundador de Breccia Propiedades, hoy Presidente de Keller Williams Uruguay y Operador Regional Principal.

¿Querés sumarte como Socio 3.0 de En Perspectiva pero tenés dudas sobre cómo hacerlo?

Anotate este celular: 091-825-252.

Llamanos o escribinos, así nos comunicamos directamente contigo.

Más información en este mensaje de Emiliano Cotelo: enperspectiva.net/socios

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Aníbal Durán (APPCU): Con nueva normativa de inversión en megaproyectos habrá un empuje fuerte en zonas costeras desde 2021, pero "la locomotora" seguirá siendo la vivienda de interés social

En Perspectiva — Mon, 14 Dec 2020 13:42:12 +0000

¿Se vendrá un boom inmobiliario a comienzos del próximo año?

El mes pasado el gobierno redujo el monto mínimo que se exige a los proyectos de inversión para que sean analizados por la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (COMAP): ese piso bajó de 6,4 millones de dólares a unos 2,2 millones

Según adelantaron los empresarios del sector, con esa medida se abre el abanico para que se concrete una cantidad importante de proyectos inmobiliarios debido a la luz de los beneficios fiscales que prevé la legislación.

Por otro lado, al panorama hay que sumar una resolución anterior de la administración Lacalle Pou: la que flexibilizó los criterios para acceder a los incentivos previstos para los proyectos de vivienda de interés social.

¿Cuáles son las expectativas?

Lo conversamos esta mañana En Perspectiva con el escribano Aníbal Durán, director ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU).

¿Lo sabías?

Los contenidos periodísticos de En Perspectiva y Radiomundo están disponibles en nuestra web las 24 horas, todos los días del año. Y su uso es gratuito, para todos, sin barreras…

Eso es posible porque existe un grupo de oyentes que asumen, voluntariamente, un abono mensual. Son los "Socios 3.0 de En Perspectiva".

Te invitamos a sumarte tú también.Más información en este mensaje de Emiliano Cotelo: enperspectiva.net/socios

Destaques de la entrevista:

"Pese al contexto adverso notorio, es más auspicioso este año entrante que el pasado"
"No hubo tal parón en la industria de la construcción, hubo solo dos semanas allá por marzo donde se trabajó con estricto protocolo sanitario, tan es así que desde ahí hasta hoy no han habido casos de covid-19 en la construcción"

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Mercado inmobiliario uruguayo: Consultas "históricas" de argentinos que no se reflejan en operaciones concretas

Candela Stewart — Wed, 04 Nov 2020 19:09:16 +0000

Producción: Gastón González Napoli

Con el panorama económico general complicado y con las autoridades admitiendo que la recuperación de la actividad será más lenta de lo esperado, puede resultar sorprendente escuchar a un operador decir que su sector “está muy bien”.

Pero eso es lo que está sucediendo con el mercado inmobiliario, que atraviesa una situación auspiciosa.

Sufrió, sí, una baja en el pico del “quedate en casa” y las restricciones establecidas por motivos sanitarios, pero desde entonces distintos operadores coinciden que hubo un crecimiento sostenido.

Así lo resumió Ricardo Frechou, CEO del portal inmobiliario Infocasas, en diálogo con En Perspectiva:

La verdad que el mercado inmobiliario tuvo una baja en los meses de marzo, abril y mayo, una baja considerable, drástica, casi 70, 80% menos de operaciones, menos de consultas, menos de visitas. Pero algo que comenzó por el período de junio, julio, y ha continuado, es el crecimiento sostenido y en algunos tipos de operaciones, algunos tipos de producto, estamos a valores superiores a época pre coronavirus.

Según los números de Infocasas, la mayor dinámica se está dando en ventas de entre 80 mil y 200 mil dólares, y también en el movimiento de alquileres, de entre aproximadamente 18 mil pesos a 35 mil.

Por el otro lado, donde el impacto se siente todavía es en operaciones de valores más altos, y especialmente en alquileres y ventas en edificios corporativos.

¿A qué se debe el repunte acelerado? Según Wilder Ananikian, director de Ananikian Negocios Inmobiliarios y presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, los motivos son dos: las medidas del gobierno y el interés de clientes argentinos.

Gobierno

Del lado del gobierno, Ananikian menciona la modificación en abril en los topes de precio que regían para la Vivienda Promovida, tanto en ventas como en arrendamientos.

Recordemos: esa figura, antes llamada Vivienda de Interés Social, brinda exoneraciones dentro de determinadas condiciones. Hasta abril pasado, tenía un tope de precio de venta y arrendamiento establecido por decreto en 2017. Si se superaba ese precio, la exoneración sería del 40% y no del 100%. Y además, 10% de las unidades construidas debían venderse a un precio fijado por el Ministerio de Vivienda.

Operadores inmobiliarios y de la construcción reclamaban cambios en la normativa, aduciendo una pérdida de rentabilidad que había hecho caer los números de inversión en Vivienda Promovida.

A poco de asumir, en abril, el presidente Luis Lacalle Pou resolvió eliminar tanto ese tope de precio de venta como el límite para la construcción de unidades de una sola habitación dentro de un mismo edificio, que antes podían ser solo hasta el 50%. Habilitó además la construcción de monoambientes bajo la modalidad de Vivienda Promovida.

Según Ananikian, esto impulsó la reactivación de 142 proyectos nuevos, unas 4.500 viviendas.

Frechou, de Infocasas, agregó que los cambios que la Ley de Urgente Consideración introdujo en materia de pagos en efectivo también surtieron efecto.

Específicamente, por la habilitación de transacciones de hasta 100 mil dólares por esa vía. Frechou dijo a en Perspectiva que argentinos con dificultad para utilizar el dinero en cuentas bancarias por el llamado “cepo cambiario” que rige en su país, pero que tenían cantidades elevadas en efectivo, pudieron utilizarlo para realizar operaciones.

Llegamos así al segundo punto clave: los argentinos.

Argentinos

Viene hablándose de las “consultas” que clientes potenciales argentinos están realizando de esta orilla del río Uruguay desde que se conoció el resultado de las PASO, las elecciones primarias argentinas que anticipaban una victoria arrolladora de Alberto Fernández y un regreso del kirchnerismo.

Según Wilder Ananikian, de la Cámara Inmobiliaria, desde ese momento comenzó a reactivarse el mercado.

El presidente Lacalle Pou había anunciado durante la transición de gobierno que su plan era atraer a 100 mil argentinos, para lo que impulsó cambios que flexibilizaran la residencia fiscal.

Y todo indica que el fenómeno de consultas se acentuó a partir de la pandemia de Covid-19, por el impacto dispar que la enfermedad tuvo en los dos países y el efecto de la cuarentena extendida que se impuso en Argentina. Hay figuras de renombre que se establecieron en Uruguay en estos meses, como el actor Ricardo Darín o el empresario sojero Gustavo Grobocopatel.

En Infocasas han registrado un pico histórico de consultas de argentinos, que se corrieron de Punta del Este, refugio típico de ciudadanos del país vecino, y se inclinan ahora por Montevideo.

De acuerdo con un estudio de ese portal inmobiliario, estos interesados tienen una edad de en torno a 60 años. A la hora de invertir, buscan propiedades en Pocitos o Punta Carretas por valores de 150 mil dólares. Los que buscan no como inversión sino para residir ellos mismos, van por barrios privados o, sí, por el principal balneario del Este.

Pero, ¿se concretan realmente estas “consultas” o se quedan en eso, en consultas? ¿Son aquellos nombres famosos indicativos de un fenómeno de mayor escala?

Según Frechou, de Infocasas, no se está concretando a tan alto nivel:

Lo que nos ha sucedido con los argentinos es que comenzaron antes que la recuperación que hablamos del mercado. Ya por mayo, junio, julio las consultas duplicaron, triplicaron, cuatriplicaron y no han parado de crecer.

Cuando hablamos de operaciones, que es lo que termina interesando, obviamente toda esa expectativa no se ha concretado. Pero sí hay mucho movimiento de argentinos, de familias que se están viniendo a radicar. Nosotros relevamos con estudios de abogados, de escribanos, también siguen recibiendo consultas e intereses.

Los números son de unos 35.000 argentinos que han cruzado: si comparamos con las 70, 80, 100 mil consultas que hubo en este tiempo, no se reflejaron en operaciones, pero hay una realidad: fronteras cerradas, no se pueden hacer negocios.

Por este motivo, por la dificultad señalada por los operadores para cerrar negocios a distancia, Ananikian adelantó que desde la Cámara Inmobiliaria quieren pedirle al gobierno que permita entrar al país a argentinos verdaderamente interesados en concretar negocios.

-Que habilite puntualmente a quien ya vio alguna propiedad por internet, que incluso dejó alguna seña para el arrendamiento, y quiere venir a verla, a concretar. Que pueda haber algún trámite rápido de ida y vuelta, hisopado previo, con todos los protocolos. Creo que podemos ser receptivos. Pasa que el gobierno cerró las fronteras, pero esto es diferente, es gente que quiere venir a vivir al Uruguay, no a hacer turismo.

-Eso iba a preguntar, es gente que vendría a alquilar, pero para vivir.

-Exactamente. Alquilan normalmente por un año y con futuro de compra. Eso empezó en enero, febrero, en marzo se cortó, siguieron las consultas… Hubo gente que arrendó por seis meses y recién pudo venir ahora.

Ricardo Frechou dijo a En Perspectiva que tiene esperanzas en que una futura apertura de fronteras abra la canilla para traducir esas consultas a la realidad.

Pero, mientras tanto, miles de consultas se quedan en eso.

No todo es positivo

La otra cara de la moneda es la realidad en Colonia y en Punta del Este, dos zonas que dependen más todavía de que esas consultas se concreten.

Feliciano Casero, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de ese departamento, declaró a En Perspectiva que el mercado coloniense está “muy tranquilo” y que están trabajando en el entorno del 25 o 30% de lo que estarían en condiciones normales.

Está muy quieto. Hay consultas, obviamente, del lado de los argentinos. Se está trabajando mucho con turismo interno. Pero Colonia ha sido muy golpeada por no tener frecuencia con los argentinos, que es nuestro principal inversor. Hasta que no se reabra es muy difícil que puedan venir. Entonces, está muy tranquilo todo. Hay consultas, pero no hay concreciones.

En la misma línea fue Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria Punta del Este-Maldonado. Dijo también que hay muchas consultas, pero que el mercado de alquileres en la previa a la temporada turística está por debajo de lo habitual por diferencias entre lo que piden los propietarios y lo que pretenden pagar los clientes. En esto influye la falta de extranjeros, quienes suelen pagar precios más altos.

Para paliar esa diferencia, la cámara apostó por el pago de los alquileres en cuotas: adelantó que se está trabajando con las principales tarjetas de crédito para poder alquiler en esa modalidad.

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Foto: Barrio Punta Carretas. Crédito: Wikimedia Commons.

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Argentina se vuelca al Mercado Inmobiliario uruguayo: Informe de InfoCasas

Gastón González — Fri, 23 Aug 2019 21:06:43 +0000

Según el informe, el sacudón económico que afectó a Argentina luego de que la fórmula Alberto Fernández-Cristina Fernández derrotara por amplio margen a Mauricio Macri en las elecciones PASO

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Ecos de la crisis argentina: Aumentan consultas por propiedades en Uruguay

Gastón González — Tue, 20 Aug 2019 17:39:37 +0000

Producción: Alejandro Rodríguez y Rodrigo Abelenda

El resultado de las elecciones primarias, abiertas, simultáneas y obligatorias (PASO) en Argentina y su posterior terremoto económico comenzaron a tener repercusiones en Uruguay, por fuera de su impacto en el dólar.

Es habitual que cuando ocurren movimientos importantes en el país vecino, afecta el mercado inmobiliario local. Y esta oportunidad no es la excepción.

Inmuebles urbanos

¿Cuál es la impresión en el mercado inmobiliario? Que luego de las elecciones primarias argentinas se dispararon las consultas por la adquisición de casas y apartamentos.

Un informe divulgado ayer por InfoCasas -un portal especializado que concentra la comercialización de inmuebles de particulares, inmobiliarias y grupos desarrolladores- sostiene que la devaluación argentina provoca que “el mercado se sacuda”.

En el reporte se señala que se registró un aumento del 250% de consultas de argentinos para la compra de propiedades en Montevideo. Al hacer un análisis por barrio, “los que se encuentran en la costa montevideana fueron los más consultados”, con Pocitos a la cabeza con un aumento del 320% en consultas de proyectos.
Según InfoCasas, “estos valores están igualando los niveles de octubre-diciembre de 2015, justo antes de las elecciones presidenciales en Argentina” en las que triunfó Mauricio Macri.

El incremento de consultas argentinas ocurrió tanto en obras terminadas como en proyectos en construcción, pero la diferencia se enfoca sobre todo en los proyectos terminados en un 75%.

En proyectos realizados al amparo de la Ley de Vivienda Promovida se registra un aumento de 200%.
Otro dato: el valor promedio de todas las propiedades consultadas se encuentra en 162.000 dólares, un 30% por encima de lo que suele buscar el inversor uruguayo, según el informe.

¿Qué ocurre en Punta del Este, un destino emblemático para las inversiones argentinas? El aumento de las consultas para el principal balneario uruguayo fue del 50% y con el acento puesto en propiedades de más de 500.000 dólares.

Ricardo Frechou, CEO de InfoCasas, habló con En Perspectiva y dio algunos detalles:

Esto lo podemos asociar a lo que ocurrió el otro día en Argentina porque fue un pico que se disparó, y se disparó de una manera muy significativa. Nosotros rastreamos todo lo que son las IP, de dónde vienen, el tipo de consultas que se hacen. Y por los tipos de consulta uno se da cuenta que es como nos pasó hace seis, siete u ocho años, cuando teníamos casi una familia argentina que se radicaba en Uruguay por semana. Es un comportamiento similar a esa época.

Lo que resulta interesante, que lo podemos atribuir a esto, es la consulta por barrio. 320% aumentó Pocitos, 150% Punta Carretas, Carrasco 100%, Cordón 250%. Y también lo podemos atribuir a los precios de las propiedades. En Punta del Este, el tipo de propiedad demandada es de medio millón de dólares para arriba y con un 50% de aumento en las consultas.

Entonces, el hecho puntual que sucedió en Argentina, más el comportamiento y las propiedades que se demandan, que no son en pozo, son terminadas, nos hacen sacar conclusiones de que realmente tuvo un impacto de traer capitales y/o familias argentinas a nuestro país.

Con este panorama, el informe de InfoCasas señala que “si Uruguay mantiene un tipo de cambio razonable debido a la menor oferta de vivienda de obra nueva, es probable que los inmuebles aumenten su valor por encima de la revalorización normal de sus precios medidos en dólares”.

Además, el mercado de alquileres también se vería afectado ya que el valor de un arrendamiento podría continuar aumentando por encima del poder adquisitivo de los uruguayos.

En el campo

En el sector de inmuebles rurales, un rubro que suele ser refugio de otros capitales argentinos en momentos de turbulencias, también hay operadores que reciben más consultas.

El ingeniero agrónomo Diego Varalla, socio fundador de la consultora agropecuaria Apeo, dijo a En Perspectiva que luego de las zozobras en la economía Argentina de la semana pasada no sólo aumentaron las consultas, si no que los inversores decidieron apretar el acelerador para instalarse en Uruguay.

Varalla agrego que el interés de los argentinos viene en alza desde principios de año y ahora tuvo un repunte después de las elecciones primarias y la inestabilidad de los mercados del otro lado del Río de la Plata.

Varalla explicó que para los argentinos es un “buen momento” para entrar en el negocio agropecuario ya que el precio de la tierra llegó en marzo al menor valor de los últimos 12 años.

De su pico máximo a hoy el precio de la hectárea coneat 100 se redujo 45% y hoy estamos con los mismos valores de la hectárea coneat 100 previo al boom de los commodities. Hoy tenemos los mismos precios que en 2008 cuando se dio el primer aluvión de argentinos. Esto hace que la rentabilidad del campo uruguayo hoy sea la tercera mejor de los últimos 12 años. Eso, sumado a que tenemos el menor valor de la tierra en 12 años, ya había aumentado las consulta para invertir en Uruguay.

El ingeniero agrónomo agregó que los campos más atractivos están en el centro del país, que es donde más han bajado su valor.

Varallla además sostuvo que el perfil del inversor argentino ha cambiado y ya no busca un campo para dedicarse exclusivamente a la plantación de soja, un negocio que ya no es tan atractivo como 10 años atrás, durante el boom de los commodities. Varalla dijo que ahora se buscan campos mixtos que permitan actividades ganaderas y agrícolas.

Ahora, ¿es esperable un nuevo aluvión de productores argentinos que vuelva a dinamizar todo el sector agropecuario?

Varalla sostuvo que eso no es esperable dada la maduración del sector agropecuario.

No va a hacer como el primer aluvión de argentinos a partir de 2003 y 2005 que fue cuando vinieron en número masivo a producir, agrandar la matriz productiva y dinamizar la contratación de servicios. Creemos que no porque el Uruguay tiene menos espacio productivo para eso.

Una cosa es el Uruguay de hace 10, 15 años en el que los recursos naturales permitían determinados desarrollos. Otra cosa es el Uruguay de hoy que tiene un millón de hectárea de agricultura, 1 millón 700 mil ha de pasturas, 1 millón de ha forestales. Uruguay ha recorrido un camino de desarrollo que ya no es el mismo de hace 15 años. No creemos que venga a generar un impacto como generó en la primer venida de los argentinos.

Ya la semana pasada, el ministro de Ganadería, Agricultura y Pesca, Enzo Benech, ponía en duda un fuerte impacto en Uruguay del resultado electoral vecino.

Ante una consulta de los medios de comunicación, el ministro fue muy prudente sobre la concreción de inversiones en la plaza agropecuaria local, y recordó que las grandes inversiones sojeras se ejecutaron durante períodos de incertidumbre en la economía argentina.

La soja en Uruguay no existía. Se los recuerdo, soy agrónomo viejo. ¿Cuándo apareció? Cuando vinieron productores, empresas argentinas que trajeron capital y tecnología en algún barquinazo que tuvo la Argentina. Por lo tanto, yo creo que hay que ser muy prudente, y yo no estoy haciendo ningún juicio de valor a la Argentina. Argentina es un país hermano nuestro, tengo muchísimos amigos argentinos y ojalá le vaya muy bien. Tenemos que tener muy claro qué es lo que hacemos los uruguayos, ¿verdad? Ahí sí tenemos responsabilidades. Nosotros también estamos en un proceso eleccionario, yo soy parte de un gobierno que hizo lo posible para estar en una situación que cada uno debe valorar.

Gerardo Zambrano, director de Zambrano y Compañía, explicó que no hay consultas de argentinos que hagan pensar en un efecto altamente dinamizador del mercado.

La rentabilidad de las explotaciones agropecuarias o ganaderas no es lo suficientemente atractiva y hay otras plazas con mejor posicionamiento que la local para albergar posibles inversiones, añadió el experimentado rematador y agente de bienes raíces.

Desde su perspectiva, no habrá grandes movimientos de compraventa o de inversiones tanto de extranjeros como de uruguayos hasta que se conozcan los resultados de las elecciones en nuestro país y en la República Argentina.

Creo que los argentinos van a tener otras opciones antes que pensar en Uruguay en las condiciones que hoy tiene Uruguay. ¿Está claro? No veo ni tengo respuesta de gente que esté queriendo venir para este lado. No tengo ninguna referencia, solicitud, ni inquietud planteada en este momento. Mi opinión personal es que eso va a estar basado en lo que pase después de las elecciones, en octubre. Allá parece que están más definida. Acá que están menos definidas. Pero no hay nada que se vaya a hacer sin verle las patas a la sota y ver las cosas un poco más claras. Vuelvo a repetir. Hoy no hay ninguna inquietud del lado argentino por querer venir a Uruguay.

Una opinión similar a la de Zambrano fue expresada a la producción de En Perspectiva por Rodolfo Victorica, socio director de Caldeyro Victorica Bienes Raíces.

Según detalló, “no hay grandes movimientos” de compraventa de campos después de las primarias argentinas, y seguramente haya otros destinos donde refugiar capitales.

“No está Uruguay en el foco de los inversores”, explicó el operador rural al repasar los elevados costos operativos y las tarifas públicas del país.

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Foto: Jimmy Baikovicius / Flickr

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