¿Cómo incide la suba del dólar y el estancamiento de la economía en este mercado?
EMILIANO COTELO (EC): Como ustedes saben, después de la última gran crisis que atravesó la economía uruguaya a inicios de los años 2000, los precios de las viviendas en nuestro país registraron una suba excepcional, en un contexto en el que además la construcción de viviendas y el volumen de actividad en el mercado inmobiliario crecieron de forma muy importante.
Sin embargo, el panorama ha cambiado de forma notoria en el último año, con el aumento del dólar, el estancamiento de la economía y la moderación de los salarios. Y frente a esta situación, cabe preguntarse ¿cómo se viene desempeñando el mercado inmobiliario en nuestro país? ¿Qué está pasando y qué podemos esperar a nivel de los precios de las viviendas? Lo conversamos con la economista Florencia Carriquiry, de la consultora Deloitte.
AGUSTÍN MAGALLANES (AM) – Florencia, Emiliano recién señalaba que la actividad inmobiliaria y la construcción residencial tuvieron un crecimiento importante en las últimas décadas. ¿Podemos comentar algunas cifras en ese sentido?
FLORENCIA CARRIQUIRY (FC) – Sí, claro. De acuerdo a los datos que publica el INE en sus informes de actividad inmobiliaria, después de la caída fuerte que se registró durante la crisis de 2002-2003, la cantidad de compraventas de viviendas creció más de 50% en los siguientes cinco años y alcanzó niveles pico entre 2007 y 2008. Desde esos momentos, el volumen de actividad cedió y se ubicó con oscilaciones 10% por debajo de aquellos récord en promedio, pero permaneció más de 30% por encima de los registros de inicio de los años 2000.
Esa evolución en el mercado de compraventas se dio además en un contexto de fuerte crecimiento de la construcción residencial, que alcanzó niveles récord en 2012-2013, al impulso en parte de la ley de viviendas de interés social (promulgada en 2011) pero también con un crecimiento importante de otras construcciones residenciales en la zona costera de la capital, por ejemplo, que no están alcanzadas por los beneficios de esa ley. Según los datos del Banco Central, la construcción de edificios creció casi 60% entre 2005 y 2012 y, aunque perdió firmeza a partir de allí, se mantuvo muy por encima de los niveles previos a 2005.
AM: ¿Y cómo fue la evolución de los precios de las viviendas? ¿Qué muestran las estadísticas disponibles?
FC: Los precios de las viviendas tuvieron subas muy marcadas. Según las estadísticas oficiales que publica el INE (que alcanzan hasta el primer semestre de 2018), el precio medio por metro cuadrado en las compraventas de viviendas realizadas, medido en dólares, más que se triplicó entre 2004 y la primera parte del año pasado. Y medido en términos reales, o lo que es lo mismo, en Unidades Indexadas, subió un 25% aproximadamente en el mismo período. Los valores actuales son realmente muy elevados en una perspectiva histórica, tanto si los miramos en dólares como en términos reales.
AM: En ese período también subieron mucho los costos de construir, ¿no? Eso supongo también incidió en ese aumento de los precios de las viviendas, ¿verdad?
FC: Efectivamente. El índice de costos de la construcción que elabora el INE medido en dólares se multiplicó casi por 4 entre 2004 y 2018, lo que supone un aumento de más de 45% en términos reales. Allí vimos un impulso particular de los costos de la mano de obra, que tuvieron un alza extraordinaria en números gruesos se multiplicaron por 6 en el mismo período.
Y, como decías, esa suba de costos operó sin dudas como un factor clave de impulso y soporte a los valores de las viviendas.
AM: Y yendo a la coyuntura actual, entonces, ¿cómo está afectando al mercado inmobiliario la suba reciente del dólar y el estancamiento de la economía? ¿Qué muestran los datos más recientes?
FC: Es claro que en el último año el contexto macroeconómico ha cambiado y se ha tornado mucho menos favorable para la actividad inmobiliaria.
Hay que tener presente que el dólar subió más de 20% en los últimos doce meses (y eso afecta muy directamente las expectativas y en particular la predisposición a comprar viviendas, que además en nuestro país se comercializan en dólares). A su vez, la actividad económica registró un freno notorio y ha permanecido estancada en los últimos cuatro trimestres. Y, en ese contexto, los salarios y los ingresos de los hogares en términos más generales dejaron de crecer.
En este nuevo escenario, el mercado inmobiliario se ha resentido. Si bien no hay datos oficiales actualizados, hay indicadores indirectos que señalizan a las claras que la cantidad de compraventas está en una retracción notoria desde mediados del año pasado.
AM: ¿A qué indicadores indirectos te estas refiriendo, Florencia?
FC: Me refiero en particular a la recaudación del impuesto a las trasmisiones patrimoniales, que grava las compraventas de inmuebles en un 2% de su valor catastral. Si miramos la evolución histórica, la recaudación de este impuesto, medida en términos reales, muestra una correlación muy alta con la serie de compraventas que publica el INE y desde mediados de 2018 esta recaudación está mostrando una contracción muy significativa. En concreto, en el segundo semestre de 2018 la recaudación del ITP en términos reales cayó más de 15% y las cifras de enero-mayo de este año marcan una caída interanual de más de 25%. Esto a nuestro juicio es una señal contundente de que el mercado inmobiliario está teniendo una retracción fuerte.
AM: ¿Y qué está pasando a nivel de los precios de la vivienda en este contexto?
FC: Tampoco tenemos datos oficiales en ese sentido, pero en Deloitte realizamos desde hace algunos años un relevamiento propio de precios pedidos por la vivienda, a partir del procesamiento de un número grande de anuncios de venta en diferentes sitios web.
Según este relevamiento, que es bastante coincidente con el que hacen otros operadores en el sector e incluso con el que hace el diario El Observador, los precios pedidos por las viviendas se mantienen en general firmes, con algunas oscilaciones menores en los últimos meses y con algunas diferencias por zona, pero manteniéndose en promedio estables, en niveles históricamente altos.
Esto es un comportamiento habitual en el mercado inmobiliario de nuestro país, en donde los precios suelen tener mucha inercia.Los valores de la vivienda estén fijados en dólares y los vendedores muestran mucha reticencia a ajustarlos a la baja cuando el dólar sube y el contexto empieza a cambiar, sobre todo cuando el cambio es gradual como estamos viendo ahora. Durante la crisis de 2002-2003 el cambio fue tan abrupto que los precios terminaron ajustando más rápidamente porque el mercado se desplomó y porque además había un ingrediente adicional que es que muchos propietarios (sobre todo los que tenían deudas que pagar) se vieron financieramente necesitados de apurar la venta. Hoy la realidad es muy diferente y eso puede hacer que el ajuste de los valores se vaya dando de forma más lenta.
AM: Entonces, ¿deberíamos esperar ajustes a la baja en los valores de las viviendas para los próximos meses?
FC: Sí.Igualmente es importante aclarar que el relevamiento de precios que antes comentábamos es de precios pedidos por la vivienda. No sabemos qué descuentos se están haciendo sobre esos precios en las transacciones que se concretan, pero probablemente, en un mercado más trancado, con una demanda en caída, los descuentos sobre los precios pedidos están aumentando. Varios operadores y especialistas del sector señalan que eso efectivamente está sucediendo, con lo cual, es probable que cuando conozcamos las estadísticas oficiales del mercado inmobiliario del INE, veamos que el ajuste de los precios ya comenzó a darse lentamente.
En cualquier caso y yendo a tu pregunta a nuestro juicio en las circunstancias actuales y en el escenario que estamos imaginando para los próximos años, los precios de las viviendas van a tener sí un ajuste a la baja, aunque sea gradual, sobre todo en la medida en que el dólar mantenga una tendencia de suba y los costos de la construcción vayan cediendo.
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