Foto: Ricardo Antúnez / adhocFOTOS
El mercado inmobiliario en Uruguay. Evolución reciente y perspectivas.
EMILIANO COTELO (EC):Recientemente el Instituto Nacional de Estadísticas comenzó a publicar nueva información correspondiente al mercado inmobiliario en nuestro país. Las cifras permiten analizar cómo están evolucionando la cantidad de compraventas inmobiliarias y cuáles son las tendencias que se observan a nivel de los precios en el mercado.
Con estos nuevos datos sobre la mesa, les proponemos conversar en los próximos minutos acerca de la evolución reciente y las perspectivas para el mercado inmobiliario en Uruguay. Para eso estamos con la economista Delfina Matos de Exante.
ROMINA ANDRIOLI (RA):Para empezar, quizás valga la pena comentar con los oyentes de dónde surge esta nueva información del mercado inmobiliario que el INE comenzó a divulgar en los últimos meses.
DELFINA MATOS(DM): Bien, empecemos por ahí. Las cifras del mercado de compraventas de inmuebles que comenzó a publicar el INE se basan en los datos de transacciones de propiedades inmuebles de la Dirección General de Registros (DGR) del Ministerio de Educación y Cultura. Algo importante a tener presente es que los registros utilizados no solo incluyen viviendas, sino también predios comerciales o industriales (entre otro tipo de inmuebles), pero por su importancia relativa tienden a representar esencialmente inmuebles residenciales.
RA: Está claro. Vayamos entonces a las cifras. ¿Qué muestran los datos a nivel de la compraventa de viviendas? ¿Cómo ha sido la evolución de este mercado en los últimos años?
DM: Los datos se publicaron con cifras desde 2017. A nivel del total del país, la cantidad de altas de compraventas se ubicaba entre 41.000 y 42.000 transacciones anuales en 2017 y 2018, pero luego registró una baja apreciable, de más de 25%, en 2019. Desde allí la cantidad de contratos de alta de compraventas viene aumentando a buen ritmo, en 2020 aumentó 13%, en 2021 tuvo una suba adicional de 6% y en los últimos meses se está observando un dinamismo importante. De hecho, entre enero y febrero la cantidad de altas de compraventas de inmuebles más que se duplicó respecto al año anterior y en los doce meses finalizados en febrero de este año se celebraron unos 41.200 contratos de compraventa de inmuebles, un nivel ya muy similar a los registrados en 2017-2018.
RA: ¿Y hay diferencias relevantes por región? ¿La recuperación en la cantidad de compraventas de viviendas se está dando tanto en el interior como en Montevideo?
DM: La caída de la cantidad de altas de compraventas en 2019 fue más fuerte en el interior que en Montevideo, pero la recuperación del mercado empezó antes en el Interior.Es más, en el conjunto de 2020 la cantidad de compraventas de inmuebles bajó en la capital y recién el año pasado empezó a verse una recuperación. Además, en el comienzo de 2022 estamos viendo un dinamismo bastante más intenso en el Interior. La cantidad de altas de compraventas de inmuebles en el interior del país creció más de 180% interanual en enero-febrero, mientras que en Montevideo aumentó poco más de 40% en la misma comparación. Por esa razón, mientras que en los últimos doce meses a febrero los niveles de compraventas en el Interior ya están prácticamente en los registros de 2017-2018, en la capital todavía estamos bastante por debajo de aquellos niveles.
RA: ¿Y qué está pasando a nivel de los precios de las viviendas?
DM: En relación con este tema, vale hacer dos advertencias. En primer lugar, el indicador de precios que publica el INE es la mediana de los valores de las transacciones realizadas en cada mes. ¿Qué es la mediana? Es el valor que se ubica en el medio de la distribución total. En términos sencillos si ordenamos de menor a mayor los precios de las transacciones, la mediana es el valor que divide en dos partes iguales al conjunto, eso quiere decir que la mitad de las transacciones se realizaron a precios menores que la mediana y la otra mitad a precios mayores. Cuando hay valores muy extremos, con montos elevados en algunas transacciones, eso distorsiona el cálculo de promedios y por eso en general tiende a utilizarse la mediana como un mejor indicador de resumen.
RA: Bien, primera advertencia hecha ¿cuál es la segunda advertencia en relación con las cifras de precios de los inmuebles?
DM: La segunda advertencia es que los precios que se presentan por transacción no se presentan por metro cuadrado ni por tipología de vivienda, con lo cual la evolución de los valores transados se ve afectada no solo por la evolución que están teniendo los precios en el mercado de compraventa, sino también por las características de las propiedades transadas en cada período.
RA: Está claro. Hechas esas dos precisiones, ¿qué muestran los datos de precios de las compraventas de inmuebles en estos últimos años?
DM: Según estos datos, la mediana de los valores de las altas de compraventas de inmuebles (medida en dólares) tuvo oscilaciones moderadas en los últimos cuatro años, sin mostrar cambios muy significativos. En valores absolutos, la mediana de las transacciones en el Interior ha oscilado en torno de los US$ 37.000, mientras que en Montevideo los valores son muy superiores, la mediana ha oscilado en torno de los US$ 90.000.
Si miramos una historia más larga de precios pedidos por la vivienda en Montevideo, de acuerdo con un relevamiento de portales de venta que realizamos en Exante, la verdad es que se observa algo similar, después de mostrar una fuerte suba desde inicios de los años 2000 hasta 2018, los precios pedidos se han mantenido relativamente estables en los últimos tres años, en niveles que son históricamente altos. En momentos de más lentitud en el mercado los descuentos sobre esos precios pedidos pueden haber aumentado, pero lo cierto es que los valores del mercado se han mantenido firmes en los últimos años, de forma bastante consistente con lo que marcan las cifras del INE que recién mencionaba para los últimos años.
RA: Es decir, que los precios de las viviendas tendieron a estabilizarse en los últimos años, pero en una mirada larga tuvieron una suba muy importante.
DM: Exactamente. Pero, además, hasta acá estamos comentando los precios en dólares porque en Uruguay estamos muy acostumbrados a mirar los precios de los inmuebles en esa moneda, pero si tenemos en cuenta la deflación en dólares que vimos en Uruguay en los últimos años, la verdad es que los precios de las viviendas medidos en términos reales (es decir, en relación con el IPC general) mantuvieron una suba sostenida en todo el período para el que se tienen cifras y están actualmente en niveles récord, entre 15% y 20% por arriba de los valores de 2017.
RA: Bien, ya para terminar, ¿qué podemos esperar para los próximos meses? ¿Se seguirá recuperando la actividad inmobiliaria? ¿Qué expectativas manejan en Exante a nivel de los precios de las viviendas?
DM: En un contexto de recuperación de la economía y de los ingresos de la población y ante un clima de expectativas mayormente favorable, a nuestro juicio resulta esperable que el mercado inmobiliario mantenga una evolución positiva este año.
A nivel de precios, hay dos determinantes fundamentales del lado de la oferta, importa mucho que está pasando con los costos de la construcción y desde el lado de la demanda es clave la evolución de los ingresos de los hogares. Con los costos de la construcción subiendo (sobre todo en la medición en dólares) y los ingresos de los hogares recuperándose, tendemos a pensar que los precios de las viviendas van a permanecer firmes en términos generales.
