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EMILIANO COTELO (EC): En las últimas semanas la política de vivienda ha vuelto a ocupar un lugar destacado en la agenda de debate público, a raíz de nuevas propuestas del gobierno y también de algunas críticas desde la oposición por distintos diagnósticos sobre el problema de acceso a la vivienda.
Hace unas semanas conversamos en el programa con la ministra de Vivienda, Tamara Paseyro, acerca de las prioridades del gobierno en esta área y los cambios que se están preparando respecto a las políticas del gobierno anterior.
Con ese telón de fondo, nos pareció que valía la pena enfocar el espacio económico de hoy en refrescar algunas cifras que forman parte o deberían formar parte del debate sobre este tema: ¿cuántos hogares son propietarios de su vivienda en Uruguay? ¿Cuántos alquilan? ¿Qué diferencias hay entre la capital y el interior? ¿Cuántas compraventas de viviendas se hacen por año? ¿Qué está pasando con los precios de venta y con los alquileres? Para eso recibimos al economista Alejandro Vallcorba, de Exante.
ROMINA ANDRIOLI (RA): Alejandro, te propongo comenzar por el primer tema que planteaba Emiliano. ¿Qué datos hay acerca de cómo es la tenencia de vivienda en nuestro país?
ALEJANDRO VALLCORBA (AV): Las cifras provienen de los microdatos de la Encuesta Continua de Hogares del INE y es un buen momento para repasarlas, porque hace pocas semanas se publicaron los correspondientes a 2024.
En Uruguay hay algo menos de 1.300.000 hogares. De ese total, un poco más de la mitad (el 55%) declara ser propietario de su vivienda, lo que equivale a unos 700.000 hogares, y en torno al 20%, es decir, unos 270.000 hogares, vive en régimen de alquiler.
El 25% restante se reparte entre otras formas de tenencia. La mayoría de ellos declara ser "ocupante con permiso". Esto quiere decir que no es propietario ni paga alquiler, pero vive en la vivienda con autorización del dueño, por ejemplo, por ser familiar o amigo.
Los datos del INE también nos permiten ver la evolución en los últimos años. Si nos vamos unos 20 años para atrás, cerca del 70% de los hogares eran propietarios. Esa proporción fue bajando gradualmente hasta llegar al 55% actual. La contrapartida es que aumentó la cantidad de hogares que alquilan: en 2006 representaban alrededor del 15% y hoy, como decía, superan el 20%.
RA: ¿Hay muchas diferencias a nivel departamental?
AV: Sí, hay algunos matices por departamento. Por ejemplo, en Montevideo es donde se registra la mayor proporción de hogares que alquilan, uno de cada cuatro hogares lo hacen, seguido por Maldonado y Colonia. Pero son diferencias menores. En líneas generales, el patrón se repite bastante en todo el país.
RA: ¿Hay mucha rotación? ¿Cuántas operaciones de compraventa de viviendas se registran por año?
AV: La estadística del INE cuenta las formales (las que se dan de alta en el Registro). Según esos datos, en 2024 se registraron 52.000 compraventas de viviendas en el total del país. Eso supuso un aumento de 3% frente a 2023 y de hecho es el mayor nivel de operaciones en por lo menos los últimos ocho años (que es desde cuándo se publican estos datos).
La actividad inmobiliaria viene hace varios años mostrando un buen dinamismo. De hecho, frente a 2019 la cantidad de altas de compraventa aumentó más de 40%, y este dinamismo se observa tanto en Montevideo como en el interior del país.
RA: ¿Podemos comentar esas cifras por región? Supongo que Montevideo es una parte importante del volumen de operaciones, ¿verdad?
AV: Sí, habitualmente Montevideo representa entre el 30% y el 40% del total de operaciones. En 2024 representó un 35%.
En Maldonado y Canelones se dieron el 17% y el 14% de las transacciones respectivamente y, ya un escalón más abajo, se ubicaron Colonia y Rocha con el 5% cada uno.
RA: ¿Y qué rol ha tenido el desarrollo del crédito hipotecario en este crecimiento de la actividad inmobiliaria? ¿está aumentando la compra de viviendas a crédito?
AV: Sí. El crédito hipotecario registró un crecimiento muy fuerte en estos últimos años.
Las estadísticas del Banco Central indican que en 2024 se concedieron unos 5.300 créditos hipotecarios nuevos, por unos US$ 560 millones. Eso es alrededor de 10% más que en 2023. Está tendencia continuó en los primeros meses de este año, en los que seguimos viendo un aumento tanto en cantidad como en monto prestado. Estamos en los mayores niveles de nuevas operaciones de crédito hipotecario desde que se tienen datos.
De todos modos, hay dos cosas que no deben perderse de vista. La primera es que el crédito hipotecario todavía tiene una penetración bastante baja en comparación con otros países. En Uruguay es del orden de 4% del PIB. En nuestra región estamos solo adelante de Argentina. En otros países ese ratio es de al menos el doble y en muchas partes del mundo es habitual ver penetraciones superiores al 20% del PIB.
La segunda, que está relacionada con la primera, es que la proporción de transacciones con crédito es pequeña en relación al total. Por ejemplo, las cifras de nuevas operaciones de crédito que recién comentaba equivalen a solo 10% de las altas de compraventa que reportó el INE en 2024. El grueso de la actividad inmobiliaria no se financia de esta manera.
RA: ¿Y qué está sucedió a nivel de precios?
AV: Hay varias mediciones que podemos utilizar para ver la evolución de los precios de la vivienda.
El INE publica la mediana del valor de las compraventas que se anotan en el Registro. El año pasado fue US$ 80.000 para el total país, lo que supone un aumento de 7% frente a 2023. La suba fue algo mayor en el interior que en Montevideo, pero de todas formas los precios en la capital son más altos que en interior, en torno a US$ 110.000 en Montevideo y US$ 60.000 en el interior.
De todas, vale marcar que esta estadística depende mucho del mix de transacciones en cada período. Por eso, para complementar estos datos, en Exante realizamos un relevamiento de precios pedidos por la vivienda en Montevideo, recopilando anuncios de venta en portales web especializados. Si bien son datos de precios pedidos y no contemplan eventuales rebajas que puedan surgir de una negociación entre las partes, nos ayuda a evitar este efecto de mix y además nos permiten observar la evolución por zonas.
RA: ¿Qué conclusiones surgen de esos datos?
AV: Este relevamiento muestra que, en Montevideo, en los últimos meses el precio se mantuvo relativamente estable. A nivel de zonas, se registró un leve descenso del precio en la Zona Costera (que va desde Parque Rodo hasta Carrasco), aunque continúa siendo la zona donde se pide un mayor precio, superior a US$ 3.000 el m2. Por su parte, recientemente se registró cierto aumento del precio pedido en el Centro y alrededores y en la zona eje de Bulevar Artigas, donde el precio es de unos US$ 2.300 el m2.
Una puntualización final. En todos los casos mencioné precios en dólares, que es como habitualmente se piensan estos valores. Ahora, buena parte de la evolución que comentaba recién puede asociarse al descenso del tipo de cambio. De hecho, si medimos el precio de las viviendas en términos reales, es decir ajustados por la inflación en dólares, muestra una tendencia a la baja desde 2020.
El precio medio en nuestro relevamiento casi 25% abajo de 2020.
RA: ¿Y qué información hay respecto a los alquileres? Supongo que eso es más difícil de medir, porque puede haber más operaciones informales.
AV: El INE publica información consolidada para los alquileres que utilizan garantías de ANDA y Contaduría General de la Nación. Fueron unos 90.000 contratos el año pasado.
A nivel de los precios viene pasando algo similar a lo observado con los precios de compraventa: medidos en dólares han aumentado y se ubican en niveles altos, pero en términos reales vienen evolucionando a la baja desde 2018, tanto en Montevideo como en el interior del país.
RA: ¿De qué magnitud fue la caída? Te lo pregunto porque es frecuente la referencia a que “alquilar está caro”.
AV: Esa es otra discusión. Acá no me estoy refiriendo a si los alquileres son caros o no, o si debieran ser más bajos. Lo que quería marcar es que han bajado, en línea con lo que observamos a nivel de precio medio de las compraventas.
El precio medio de los alquileres en términos reales cayó casi 15% en los últimos seis años. Y la otra observación en esa misma dirección es que los alquileres también se abarataron frente al ingreso medio de los hogares. La relación entre el precio medio de alquilar y el ingreso medio e los hogares viene bajando desde 2022 y actualmente está algo más de 10% por debajo de la relación promedio en la década que fue entre 2012 y 2021.
