EMILIANO COTELO (EC): En la primera mitad de 2021 hubo un 60% más de operaciones de compraventa de tierras agropecuarias en nuestro país y se vendieron más de 114.000 hectáreas, el doble que en el mismo semestre de 2020.
Estos datos fueron publicados recientemente por la Dirección de Estadísticas Agropecuarias del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca en su actualización del informe “Precio de la tierra”.
Según se señala en el mismo informe, el precio promedio en las compraventas de tierra de enero-junio de este año se ubicó en unos US$ 3.305 por hectárea, un valor 6% inferior al del mismo semestre de 2020.
¿Cómo se analizan estos datos? ¿Qué diferencias se aprecian a nivel regional? ¿Cuáles son las perspectivas para los precios de la tierra en nuestro país? Para conversar de este tema estamos con la economista Florencia Carriquiry, socia en Exante.
Antes de entrar en el análisis de estas últimas cifras sobre los valores de la tierra en Uruguay, recordemos brevemente a los oyentes de donde surgen estos datos que publica el Ministerio.
FLORENCIA CARRIQUIRY (FC): Bien. Como hemos explicado en otras oportunidades, la información oficial de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias es elaborada a partir de los datos de la Dirección General de Registros, que incorpora todas las compraventas de tierras registradas de 10 o más hectáreas. Con lo cual, se trata de la información más completa que hay sobre el mercado de tierras. Ahora, como siempre, al hablar de valores promedio, estamos combinando información de distintos tipos de transacciones, tanto en dimensiones como en características y por eso es importante analizar con cuidado los datos.
RA: Está claro. Yendo a las cifras del primer semestre de 2021, entonces, ¿cuáles fueron los principales destaques en relación con el comportamiento que tuvo el mercado de tierras?
FC: Creo que, el principal destaque en las cifras tiene que ver con el aumento fuerte que se vio a nivel de la superficie total comercializada. Después de un 2020 en el que la actividad de compraventa de tierras fue históricamente baja, en la primera mitad de este año se observó una notoria redinamización del mercado de tierras. La cantidad de operaciones aumentó un 60% frente al primer semestre de 2020 y, como mencionaba Emiliano, se vendieron más de 114.000 hectáreas. Eso no sólo es el doble de lo que se vendió en el primer semestre de 2020 sino que es un registro alto también en la comparación con años previos.
Recordemos que el mercado de compraventa de tierras agropecuarias tuvo un período de auge en la década que fue desde 2003 a 2013, con la llegada de las inversiones argentinas y la expansión agrícola que se vio en el anterior ciclo de auge de commodities. Luego, con la caída de los precios de las materias primas en 2014 el mercado perdió firmeza, lo que no sólo se tradujo en valores más bajos sino también en un menor volumen de operaciones. De hecho, desde 2014 se venían comercializando menos de 100.000 hectáreas por semestre (salvo algún semestre muy excepcional). Con lo cual, este registro de más 114.000 hectáreas vendidas en enero-junio de 2021 supuso sin dudas una cifra relativamente alta (aunque todavía menor a las registradas hasta 2013)
RA: Ahora, al mismo tiempo el informe marca que el precio medio de las compraventas de tierra se ubicó en
US$ 3.305 por hectárea, que es un monto 6% menor al del primer semestre de 2020, ¿verdad? En medio de la suba fuerte que han tenido los precios de los commodities y el buen momento que atraviesa el sector agropecuario, ¿no resultaba esperable una suba de los valores de la tierra?
FC: Es cierto. El precio promedio de las compraventas de tierra en enero-junio de 2021 se ubicó en unos US$ 3.300 por hectárea, que es un valor muy similar al valor medio de las compraventas realizadas en todo 2020, pero que, como decías, si comparamos con el primer semestre del año pasado supone incluso una baja moderada.
Sin embargo, no hay que perder de vista que, como decía antes, estos valores promedio contemplan todas las transacciones realizadas y pueden esconder cambios importantes en el tipo de tierras que se vende en cada período.
En particular, en el informe se presentan datos abiertos por zona y por CONEAT (un indicador sintético del nivel de productividad) que permiten hacer algún análisis más afinado y muestran que la comparación con los valores de 2020 no es tan lineal.
RA: ¿A qué te referís con eso?
FC: Me refiero a que si bien es cierto que el precio medio de las compraventas realizadas en enero-junio de 2021 es muy similar al del promedio de todo 2020, en lo que va de este año se vendieron tierras de menor productividad en promedio que el año pasado.
De hecho, en los últimos años el informe comenzó a publicar el valor medio equivalente por hectárea CONEAT 100 (para intentar justamente mostrar cómo está evolucionando el precio medio para una hectárea de igual productividad a lo largo del tiempo). Según este indicador, en la primera mitad de 2021 el valor equivalente de una hectárea CONEAT 100 se ubicó en US$ 3.790, mientras que en 2020 ese mismo indicador fue US$ 3.611. En otros términos, el valor medio de las transacciones se mantuvo en torno de los US$ 3.300 por hectárea, pero si corregimos según nivel de productividad de la tierra comercializada los valores de hecho habrían aumentado respecto a 2020.
RA: ¿Y qué muestran las cifras a nivel de departamento?
FC – Las cifras por departamento muestran, como es habitual, diferencias muy importantes por zona, que se asocian a las diferentes aptitudes productivas que tienen los suelos en las regiones y departamentos del país y también a otros factores que inciden en la formación de los precios, como, por ejemplo, la cercanía a los puertos o la cantidad y calidad de la infraestructura.
En ese sentido, y como sucede habitualmente, los valores más altos se registraron en Soriano, con un precio medio de más de US$ 7.600 por hectárea, seguido por Colonia, en donde el precio medio se ubicó en poco menos de US$ 5.800 por hectárea.
Como hemos comentado otras veces, en estos departamentos es donde están las tierras de mayor productividad en general y la distancia a puertos de salida es menor también, por eso suele suceder que allí se marquen los mayores valores del país.
Mientras que, en el otro extremo, Artigas fue, al igual que en años previos, el departamento con el precio más bajo (de menos de US$ 2.000 por hectárea en promedio). En este caso estamos hablando en general de campos netamente ganaderos y de bajo potencial productivo, donde además la distancia también incide negativamente.
RA: Antes de terminar, ¿qué podemos esperar para adelante? Desde el año pasado se viene hablando sobre la expectativa de un nuevo boom de inversiones argentinas en nuestro país ¿Eso podría traducirse en una mayor demanda por tierra de uso agropecuario? ¿Qué perspectivas tienen en Exante para este mercado?
FC – Sin dudas estamos viendo un momento muy favorable para el sector agropecuario en general. Por un lado, desde mediados del año pasado se ha registrado una suba muy importante de los valores de las materias primas, con valores que no se veían desde que finalizó el anterior boom de precios allá por 2014. Este contexto se está traduciendo en buenos niveles de rentabilidad agropecuaria y eso, sumado al escenario de alta liquidez global (con tasas de interés en niveles históricamente bajos), supone presiones alcistas sobre el mercado de tierras.
Y a eso se agrega, como mencionás, la expectativa de una mayor llegada de inversores extranjeros (en particular argentinos), que podrían reforzar esas tendencias. Varios operadores del sector señalan que, efectivamente, ha habido más consultas de inversores argentinos en los últimos meses, que podrían comenzar a concretarse en más inversiones tras la apertura de fronteras (con las fronteras cerradas era difícil avanzar en estos negocios). Habrá que ver si estas expectativas de más inversiones extranjeras efectivamente se materializan, pero, en cualquier caso, en las condiciones actuales nos parece que los valores de la tierra (tanto en las compraventas como a nivel de arrendamientos) van a tender subir en nuestro país.
