¿Cómo se comportaron los principales giros comerciales y cuáles son las perspectivas?
EMILIANO COTELO (EC):
El Instituto Nacional de Estadísticas publicó un nuevo informe de la actividad inmobiliaria, en el que presenta las principales cifras el mercado de compraventas de viviendas en el primer trimestre del año.
¿Cuántas operaciones de compraventa de viviendas se registraron en enero-marzo de 2021 y cómo compara eso con los niveles del mismo trimestre de 2020? ¿Cómo están evolucionando los precios? Para responder estas preguntas y repasar las principales conclusiones del informe, estamos con la economista Florencia Carriquiry, de EXANTE.
ROMINA ANDRIOLI (RA): Florencia, antes que nada empecemos por comentar brevemente de dónde surge esta información del mercado inmobiliario que vamos a estar comentando…
FLORENCIA CARRIQUIRY (FC):
Estas cifras que publica el INE en sus informes de actividad inmobiliaria surgen de datos de la Dirección General de Registros, con lo cuál contemplan todas las operaciones inscriptas, tanto de compraventas como de otro tipo de actos, como son las promesas de compraventa, las hipotecas u otros de menor relevancia. Lo cierto es que al contemplar todas las operaciones registradas en el mercado, es la información más completa que existe sobre la actividad inmobiliaria en nuestro país.
RA – Bien. Yendo a las cifras, entonces, ¿cuántas operaciones de compraventa de viviendas hubo en enero-marzo de 2021?
FC – Según las cifras de este último informe, en el conjunto del trimestre se inscribieron 24.317 operaciones inmobiliarias, de las cuales 12.850 fueron compraventas, 4.540 promesas de compraventa, unas 4.800 hipotecas y algo más de 2.100 fueron otro tipo de operación inmobiliaria.
Estas cifras suponen un fuerte incremento respecto al mismo trimestre de 2020, cuando se inscribieron poco más de 17.240 operaciones inmobiliarias… Concretamente suponen un crecimiento de 40% en el total de operaciones inmobiliarias registradas y si miramos las operaciones de compraventa en particular el aumento fue de 25% en esta comparación interanual para el primer trimestre del año.
Ahora, no podemos perder de vista que estamos comparando con un primer trimestre del año 2020 que marcó un nivel extraordinariamente bajo de actividad en el mercado inmobiliario… De hecho, pese a la recuperación vista respecto de esos niveles, la cantidad de operaciones inmobiliarias registradas en el primer trimestre de este año es todavía 9% menor a la de enero-marzo de 2019 y es baja en una perspectiva histórica.
RA – Florencia, el informe presenta también algunas cifras desagregadas por departamento, ¿qué se puede concluir de esos datos?
FC – Como es natural, Montevideo es el departamento que concentra la mayor cantidad de compraventas, con un 32% del total (eso son unas 4.130 compraventas en el trimestre). Luego se ubica Maldonado (con un 19% del total de compraventas registradas en el trimestre a nivel país), Canelones (con poco menos del 16%) y bastante abajo aparecen Colonia y Rocha (con algo menos del 5% de las compraventas del trimestre cada uno). El resto de los departamentos tienen una participación bastante inferior…
RA – ¿Y qué pasó a nivel de los precios de la vivienda? ¿Cómo están evolucionando los valores en el mercado
FC – A nivel de precios, la información que publica el INE refiere a valores medios de compraventas de viviendas de propiedad horizontal en Montevideo en particular. Este indicador medido en dólares registró un descenso respecto a los meses inmediatos previos pero acumuló un aumento de algo más de 4% frente a los niveles de comienzos de 2020. Concretamente, según nuestras estimaciones a partir de estos datos, el precio medio de las compraventas de propiedad horizontal en Montevideo se ubicó en el inicio de 2021 levemente por arriba de los US$ 1.900 por metro. Es un nivel alto en una perspectiva histórica… apenas menor a los picos que llegaron a registrarse entre 2018 y 2019.
Y si lo miramos en términos reales, o en Unidades Indexadas (que es lo mismo), el precio medio de este primer trimestre del año es también casi 4% superior al del mismo trimestre de 2020 y es un nivel prácticamente récord en una perspectiva histórica.
De hecho, Romina, los valores actuales de la vivienda son realmente muy altos también cuando los comparamos con algunos determinantes clave, como los costos de construir o los ingresos de los hogares.
RA – ¿Podemos comentar esas cifras?
FC – Claro. A ver, en la formación de precios de la vivienda influyen muchos elementos, pero hay dos determinantes clave en el largo plazo que son los costos de construir (desde le lado de la oferta) y los ingresos de los hogares (desde le lado de la demanda).
Y si miramos ambos indicadores… en el último tiempo han evolucionado muy por debajo de los precios de la vivienda. Concretamente, mientras el precio medio de la vivienda en dólares acumula una suba de 12% en los últimos tres años, el costo medio de construir bajó casi 17% en dólares en el mismo período y el ingreso medio de los hogares se redujo más de 20% en dólares.
Eso supone que la vivienda se encarecido enormemente en los últimos años tanto en relación con los costos de construcción como en relación con los ingresos de los hogares.
RA – Teniendo en cuenta esto que decís, entonces, y ya para terminar, ¿qué podemos esperar para adelante a nivel de precios de la vivienda?
FC – Siempre es muy difícil hacer pronósticos sobre el valor de un activo… sobre todo en un contexto de tanta incertidumbre como el actual…
A nuestro juicio, sí parece insostenible que los valores de la vivienda se mantengan tan altos respecto a los costos de la construcción o respecto a los ingresos de los hogares… Pero es difícil saber cómo se va a corregir ese desequilibrio y a qué velocidad. Hoy es innegable que estamos con niveles de ingresos de los hogares particularmente bajos en medio de la crisis sanitaria y es esperable que estos tengan cierta recuperación hacia adelante… también es probable que en un contexto de menor suba del dólar los costos de construir tengan cierta recuperación… Pero en cualquier caso, desde los niveles de actuales nosotros tendemos a esperar un ajuste a la baja a nivel de los valores de los inmuebles medidos en dólares, aunque probablemente moderado.
