Foto: Ricardo Antúnez / AdhocFotos

Vivienda promovida: ¿Qué pasó con los proyectos este año? ¿Cuáles son las perspectivas para la construcción? Análisis de Delfina Matos (Exante)

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EMILIANO COTELO (EC): 2021 fue un año récord para el régimen de Vivienda Promovida (antes llamadas Viviendas de Interés Social), superándose los 180 proyectos promovidos en el año. Los datos de la Agencia Nacional de Vivienda muestran que a octubre de este año la cantidad de proyectos promovidos bajo este régimen se mantuvo en niveles muy altos en comparación con años anteriores.

Con estas cifras sobre la mesa, nos pareció oportuno repasar la evolución de este instrumento en lo que va del año y, en términos más generales, conversar acerca de las perspectivas para la actividad de la construcción en los próximos meses. Para eso estamos con la economista Delfina Matos, de Exante.

ROMINA ANDRIOLI (RA): Si te parece empecemos por comentar los números disponibles para este año, ¿cuántos proyectos de Vivienda Promovida se han registrado hasta octubre según la última información publicada?

DELFINA MATOS (DM): Bien, perfecto. En lo que va de este año, a octubre, se promovieron 116 proyectos bajo el régimen de Vivienda Promovida. Esta cantidad es algo menor a la del mismo período del año pasado, cuando entre enero y octubre se habían promovido 155 proyectos; pero el año pasado se dio un récord de proyectos promovidos bajo este régimen, que superó ampliamente los números de otros años. Por lo tanto, decir que este año están habiendo menos proyectos que el año pasado tampoco significa que el desempeño haya sido negativo. De hecho, este número, de 116 proyectos promovidos en 10 meses es prácticamente el doble de lo observado en el mismo período de 2018 a 2020.

Además, estas cifras refieren a proyectos que fueron efectivamente promovidos, por lo que si contempláramos también los proyectos en estudio y los que quedaron inactivos, estaríamos hablando de un número todavía más grande de proyectos ingresados.

RA: ¿Y se da la misma conclusión si miramos los datos en términos de cantidad de viviendas involucradas en esos proyectos?

DM: Si, en lo que va de este año esos 116 proyectos incluyeron unas 2.700 viviendas. Si lo comparamos con lo que había sido el mismo período de 2021, cuando se promovieron unas 4.500 viviendas, el número de este año resulta bastante menor, pero de todas formas sigue significando una expansión importante si consideramos que en los años previos (siempre mirando datos a octubre) la cantidad de viviendas había sido de unas 1.500 aproximadamente.

RA: Está claro que, aunque viene siendo menor a los niveles de 2021, el dinamismo este año sigue siendo importante. ¿A qué se debe el alto ritmo de proyectos presentados y promovidos bajo este régimen desde el año pasado? Recuerdo que la última vez que comentamos estas cifras mencionabas un cambio reglamentario bien relevante, ¿no es así?

DM: Si, el impulso que ha tenido el régimen durante los últimos dos años se explica, esencialmente, por los cambios reglamentarios que se introdujeron en abril de 2020, que levantaron varias de las restricciones que tenía el régimen hasta ese momento.

RA: ¿Podemos repasar brevemente cuáles fueron esos cambios que estableció el gobierno en 2020?

DM: Claro. Una de las medidas más importantes fue la eliminación de los topes de precios para venta y arrendamiento de las viviendas promovidas por esta ley, que en ese momento aplicaban sobre el 10% de las viviendas para los proyectos desarrollados en Montevideo y sobre el 20% para los del interior. También se habilitó la construcción de monoambientes en los proyectos y se eliminó la restricción que limitaba en un 50% las unidades de un dormitorio. Y, entre otras cosas, se flexibilizó el uso que se le puede dar a las plantas bajas de los edificios, permitiendo destinar cierta cantidad de metros a locales comerciales y otras áreas de esparcimiento.

Por las cifras que comentábamos, podemos decir que estas medidas fueron determinantes para volver a hacer atractivas las inversiones bajo este régimen y además han alentado cambios dentro del régimen.

RA: A ver, ¿a qué cambios te estás refiriendo?

DM: Bueno, uno de ellos es la distribución por departamentos. En los últimos años, antes de 2021, alrededor del 80% de los proyectos que se promovían se ubicaban en Montevideo y el resto mayoritariamente en Canelones y en menor medida en Maldonado. En cambio, en 2021 y este año vemos una concentración algo menor de proyectos en la capital, que bajó a alrededor del 70% del total de proyectos. Y, como contrapartida, se han incrementado la cantidad de proyectos en el resto del país. Si bien la suba ha sido importante en Canelones que ya era un destino habitual (representando en estos años cerca del 15% del total de proyectos), se han destacado también otros departamentos que solían ser muy minoritarios o no tenían proyecto alguno. De hecho, si dejamos de lado a Montevideo, Canelones y Maldonado, entre 2018 y 2020 se promovieron proyectos solo en otros 4 departamentos en cada año, mientras que en 2021 y este año fueron 7 u 8 departamentos más, destacándose Paysandú, Salto, Tacuarembó y Florida.

RA: Con estos datos sobre la mesa, ¿qué esperan para la actividad de la construcción en los próximos meses? ¿El dinamismo en la construcción residencial se mantendría?

DM: A ver, si miramos las cifras del PBI en la primera mitad del año, la construcción creció 8% respecto a la primera mitad de 2021 y permaneció estable en los niveles de cierre del año pasado, que son elevados en una perspectiva histórica. Ello se explicó principalmente por el impulso de las obras asociadas a la tercera planta de celulosa y el Ferrocarril Central. En la segunda mitad del año ese impulso asociado al proyecto de UPM ya está tendiendo a moderarse. Es esperable sí que se mantenga un buen dinamismo a nivel de la construcción residencial y también a nivel de obras viales, pero en la segunda mitad de este año estimamos niveles de actividad en la construcción en términos agregados algo menores a los del segundo semestre de 2021 y un crecimiento promedio anual en el orden del 3%.

Ahora, si dejamos de lado el impacto del proyecto de UPM, la actividad de la construcción en otras obras no asociadas a ese proyecto a nuestro juicio estaría teniendo una expansión este año.

RA: ¿Y para 2023? Te lo pregunto porque el año que viene las obras del proyecto de UPM irán finalizando, ¿verdad?

DM: Exacto, las obras de la planta finalizarían en el primer trimestre de 2023 y las obras del ferrocarril sobre mediados del año. Por eso es que en Exante estamos estimando una caída significativa del PIB de la construcción en 2023 (de algo más de 7% promedio anual).

Ahora, ese pronóstico lleva implícito en cualquier caso un dinamismo importante de la actividad en otras obras no asociadas a UPM, aunque desde niveles que son muy reducidos en una perspectiva histórica.

En particular, aguardamos un impulso adicional de la construcción residencial el año que viene, en línea con lo que veníamos hablando de proyectos de Vivienda Promovida pero también con más construcción en proyectos no amparados en ese régimen. A su vez, hoy no lo comentamos, pero también la inversión empresarial amparada por el régimen de promoción de inversiones (es decir, los proyectos promovidos por la Comap) han venido mostrando un buen dinamismo y muchos de ellos suponen actividad de construcción. Y, por último, también resulta esperable más inversión en obras de infraestructura vial que están en agenda, principalmente en proyectos financiados a través de modalidades de Participación Público Privada (como las PPPs, las concesiones y los contratos Cremaf recientemente adjudicados). Todo esto debería contribuir a dar soporte a la actividad de la construcción, aunque a nuestro juicio no alcanzará para compensar en su totalidad el impacto del fin de las obras asociadas al proyecto de UPM.

En Perspectiva

Periodismo con vocación de servicio público. Conducen Emiliano Cotelo y Romina Andrioli. Con Gabriela Pintos, Rosario Castellanos y Gastón González Napoli. Producción: Rodrigo Abelenda y Agustina Rovetta. De lunes a viernes de 7 a 12 en Radiomundo 1170.

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